나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500162 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 10층1016호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 제1016호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500162 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 10층1016호

용도: 도시형생활주택

감정가: 58,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.41㎡ (약 4.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*참고*: JSON 분석 결과, 주변 다세대 주택의 전용면적(excluUseAr)은 약 43.33㎡ ~ 44.77㎡ 수준으로, 본 건과는 면적 차이가 있습니다.

1.4. 기타 정보

건축물명: 베스티움

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

총 층수: 15층 (해당 물건 10층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 주안역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 등이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

본 건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 9월 18일자 인천광역시 미추홀구 압류 (등기부채권 총액 67,000,000원)

소유권 이전, 신탁 말소, 임차권, 압류, 강제경매 등 다수 권리 사항 존재했으나, 대부분 말소 예정입니다.

최선순위 임차권(을구 1번)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(신종민)

보증금: 67,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-20

확정일자: 2021-07-06

대항력: 없음

비고: HUG는 채권자로서 해당 물건에 대해 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 강제경매 물건으로, 등기부상 기재된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (JSON 분석)

최근(2026년 5월) 주변 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

인천 미추홀구 주안동 735-6번지 세명쉐르빌 (2001년식): 43.33㎡, 8,200만원 거래. (약 190만원/㎡)

인천 미추홀구 주안동 1429-27번지 화인에이스빌 (2012년식): 44.77㎡, 12,200만원 거래. (약 273만원/㎡)

인천 미추홀구 주안동 622-10번지 대일빌라 (1993년식): 44.4㎡, 9,000만원 거래. (약 203만원/㎡)

4.2. 시장 동향

주변 시세는 면적과 건물 연식에 따라 차이를 보이며, 최근 3.3㎡당 약 190만원에서 273만원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 면적(13.41㎡)을 감안할 때, 비교 대상 물건들의 면적(약 43-44㎡)과 차이가 있습니다.

건물 연식(2012년)을 고려하면, 비교적 신축에 속하는 '화인에이스빌'(2012년식, 12,200만원)의 시세가 상대적으로 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역 인근 상업 지역에 위치하여 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

인근에 쇼핑몰, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재합니다.

토지이용계획상 '상대보호구역'에 해당하는 지역이 일부 포함될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 면적이 13.41㎡ (약 4.06평)으로 매우 작아, 소형 주거 공간 또는 투자용으로 적합할 수 있으나 활용도는 제한적일 수 있습니다.

감정가(58,000,000원) 대비 주변 시세(약 3,000만원 ~ 3,650만원 수준 추정)에 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 비교 대상의 적절성 문제일 수 있습니다.

임대 관계가 미상이며, 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 '일반상업지역', '지구단위계획구역', '과밀억제권역' 등에 해당하며, 일부 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

초기 조사 결과, 본 건 주변에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 및 지역 정보를 통한 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 전용 면적(13.41㎡)이 매우 협소하고, 감정가와 주변 실제 거래 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

향후 활용 방안(실거주, 임대 등)에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

주안역 인근 역세권 소형 주거 공간으로, 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 잠재적 시세 차익을 노릴 수 있으나, 시세 재검증이 필수적입니다.

도시형생활주택으로, 관련 규제 및 시장 동향 파악이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 상의 최근 매매가(2026년 5월)를 기준으로 3.3㎡당 약 190만원에서 273만원으로 산정됩니다.

본 건의 면적(13.41㎡, 약 4.06평)에 이를 적용하면, 시장 가격은 약 29,700,000원에서 36,500,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 58,000,000원으로, 시장가 추정치보다 약 2천만원 이상 높게 책정되어 있습니다.

이러한 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없고, 낙찰 후 즉시 활용 가능한 점 등을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 46,400,000원 ~ 52,200,000원

*주의*: 실제 입찰가는 본건의 정확한 내부 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 재검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.