나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500208 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 503 위드빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "인천귤현초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 로는 대단위 아파트단지 및 다세대주택, 상가·주택, 각종 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 인천지하철1호선 "귤현역" 등이 소재 하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(경량철골) 5층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일자 : 2018.10.22) 외 벽 : 벽돌타일 및 일부 대리석 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 집합건축물대장(전유부)상 용도는 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태는 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전 부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건 축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취 득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500208 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 503 위드빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

건물 면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

토지 면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

건물 사용승인일자: 2018년 10월 22일

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치하며, "인천귤현초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 상가, 근린생활시설, 학교 시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 인천지하철 1호선 "귤현역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

토지 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 여부)

지도 검색 결과, 본 물건 인근은 주로 주거 지역 및 학교 시설로 이루어져 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서민금융진흥원의 가압류(갑9, 2022.10.24 접수)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리 이후에 등기된 대부분의 권리(소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구 3번 주택임차권(김재환) 역시 등기부상 말소 처리되었으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 예정 권리 (주요 위험 요소)

현재 파악된 권리 중 인수될 가능성이 있는 권리는 다음과 같습니다.

* 임차인: 배성준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-04

* 대항력: 있음

주의사항: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 위험이 있음을 시사합니다. 이 임차인에 대한 보증금 및 점유 관계를 명확히 파악하고, 향후 명도 절차에 신중하게 대비해야 합니다.

3.4. 기타 권리 분석 사항

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 과정에서의 조건이나, 향후 인수자에게 미치는 영향에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향 (주변 매매 사례 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일 거래: 39.6㎡, 13,000만원 (약 328,282원/㎡)

* 2026년 7월 13일 거래: 47.8㎡, 13,500만원 (약 282,427원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 53.26㎡, 15,900만원 (약 298,535원/㎡)

본 건의 면적(47.69㎡)과 유사한 거래 사례(47.8㎡, 13,500만원)를 고려할 때, 해당 면적의 시세는 대략 13,500만원 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

본 건이 위치한 귤현동 지역은 주거 기능이 중심이며, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 주거 환경 및 교통 편의성이 우수한 편입니다. 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕(경량철골)

* 층수: 지상 5층 건물 중 4층

* 내부 이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 "다세대주택"입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 면적 정보

* 전용 면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

* 토지 지분 면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (배성준)

보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용 및 후속 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세의 차이

본 건의 감정가(252,000,000원)가 주변 실거래가(약 130,000,000원 ~ 159,000,000원) 대비 현저히 높아, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동의 양호한 주거 환경 및 편리한 교통망을 갖춘 다세대주택입니다. 2018년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호하며, 초등학교와 지하철역이 인접한 입지적 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인(배성준)의 존재입니다. 이로 인해 명도 과정에서 상당한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있으며, HUG의 인수 조건 변경 또한 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 철저한 시세 조사와 함께 임차인 리스크를 충분히 고려한 신중한 입찰 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 및 역세권 인접, 주거 편의성 높음.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮음.

* 시세 차익 잠재력: 감정가와 실제 시장 가치 간의 격차를 통한 수익 기대.

9. 예상 입찰가

* 건물 면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

* 감정가: 252,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 기준): 약 135,000,000원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인(배성준)의 존재로 인한 명도 리스크가 매우 크므로, 이를 감안하여 보수적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 또한, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이 역시 투자 판단에 중요한 요소입니다.

제안 예상 입찰가: 125,000,000원

이 금액은 최근 실거래가 수준을 반영하되, 잠재적 명도 리스크와 제반 부대 비용을 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 전, 해당 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 시간 및 비용 등을 다각도로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.