나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500149 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ´백학초등학교´ 남서측 인근에 위치한 다세대주택으로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로(사용승인일:2018.03.15), 외벽 : 드라이비트 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

다세대주택(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 북측으로 폭 약6미터의 포장도로에 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

학익동 138-10 :자연녹지지역(2024-06-17)(인천광역시 제2024-164호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역 미상임.

물건 비고

건물에 '101동'으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2026타경500149 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 81.13㎡ (약 24.54평)

건물면적: 44.26㎡ (약 13.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 예다인빌리지

- 총괄표제부: 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10번지, 총 36세대, 2018년 3월 15일 사용승인일.

- 표제부: 1동, 4층 건물, 철근콘크리트구조, 2018년 3월 15일 사용승인일.

- 전유부: 1동 401호

특이사항: 건물에 '101동'으로 표기됨

1.1. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, 백학초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 토지는 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 3월 22일자 안산세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택 임차권, 압류, 가압류, 강제 경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 주택도시보증공사, 임차인: 남 )이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* TURGUNOVMUZAFFARJONKHASANJONUGLI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 5월 19일, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (남 ): 보증금 157,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 8월 7일, 확정일자 2020년 7월 24일, 배당신고일자 2022년 9월 1일, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

특수물건정보 및 특이사항으로 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경이 있습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건지 인근은 주거지역으로 형성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

최근 주변 빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 광림빌라(306-128): 2026년 5월 9일, 4,000만원, 전용면적 35.86㎡ (약 10.85평). ㎡당 약 112만원.

* 촌마을빌라B동: 2026년 5월 4일, 9,000만원, 전용면적 54.85㎡ (약 16.60평). ㎡당 약 164만원.

* 부흥빌라트B동: 2026년 5월 27일, 6,650만원, 전용면적 41.06㎡ (약 12.42평). ㎡당 약 162만원.

제공된 시세 정보에 따르면, ㎡당 거래가는 약 112만원에서 164만원 수준으로 분석됩니다. 본 물건의 건물 면적(44.26㎡)을 기준으로 환산 시, 시세 범위는 약 4,930만원에서 7,260만원으로 추정됩니다. 이는 감정가 159,000,000원과 상당한 차이를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 백학초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 3월 15일에 사용 승인되었습니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄하며, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

주변 지도 검색을 통해 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 표기 상 '101동'으로 기재된 점은 공부상 '1동'과 차이가 있을 수 있어 확인이 필요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 특정 대상이 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다. 본 물건의 잔금 납부일이 해당 기간 내에 도래할 경우, 거래에 제한이 발생할 수 있습니다.

감정평가액이 최근 주변 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

HUG 인수 조건 변경 사항은 낙찰자가 인수해야 할 조건에 대한 변동 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 관련 내용을 정확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동의 주거지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 건물 역시 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 현대적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

그러나, 감정가와 주변 실거래가 간의 큰 괴리, 토지거래 허가구역 지정, 그리고 HUG 인수 조건 변경이라는 특수성이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 보수적인 접근을 필요로 합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가와 실거래가 간의 상당한 차이를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

신축 건물이라는 점과 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 입지 조건은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

HUG 인수 조건 변경 내용을 면밀히 파악하여 추가적인 이점을 확보하거나 리스크를 관리하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 시세(㎡당 약 112만원 ~ 164만원)를 기준으로 본 물건의 건물 면적(44.26㎡)에 적용하면, 예상 시세 범위는 약 49,300,000원에서 72,600,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 159,000,000원이나, 위 시세 분석 결과를 고려할 때 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항 및 토지거래 허가구역 지정이라는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 최근 시세 상단에 약간의 프리미엄을 더한 수준이며, 감정가 대비 약 44% ~ 50% 낮은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.