나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500154 [1] 인천광역시 서구 연희동 731-11 연희하이츠빌라 1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택 등이 소재하여 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1994.12.17.인 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 203호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희172지구), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500154 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 서구 연희동 731-11 연희하이츠빌라 1동 2층203호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 정보

감정가: 83,000,000원

토지면적(감정): 20.544249119436444㎡

건물면적(감정): 37.53㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 대체로 무난한 편임.

2.3. 도로상태

본건 건물이 소재하는 부지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* JINCHENGRI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-18, 대항력 없음.

* SHENLONGLAI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-18, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(송지연): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-06, 확정일자 2020-03-03, 배당신고일자 2024-04-16, 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 25일자 평택세무서장의 압류이며, 경매개시결정(2026타경500154)은 2026년 1월 12일에 접수되었습니다. 을구 7번의 주택임차권(송지연, 75,000,000원)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 권리 분석 요약

상기 권리 분석 결과, 본건 경매물건은 낙찰로 인해 인수되는 보증금이나 임차권이 없는 것으로 판단됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대주택 시세를 분석한 결과, 2026년 1월에 거래된 57.54㎡ 면적의 주택이 150,000,000원에 거래되었고, 52.39㎡ 면적의 주택은 131,000,000원에 거래되었습니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산 시 약 2,499,000원 ~ 2,607,000원 수준입니다. 본건의 전용면적 37.53㎡를 기준으로 환산하면 약 93,787,000원 ~ 97,799,000원의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

4.2. 시장 동향

본건이 위치한 인천광역시 서구 연희동 일대는 주택지대로서 안정적인 수요가 유지되는 지역입니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정평가액 대비 실거래가 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에 서곶중학교가 소재하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 환경

주택가에 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건은 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있었으나, 2026년 8월 25일부로 기간이 만료되었습니다. (정보 기준 시점)

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 있었으나, 등기부상 말소 처리되었고 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일자가 1994년 12월 17일로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대관계는 미상이나, 권리분석상 명도 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 무난한 주택지대에 속합니다. 감정평가액 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 임차권 및 기타 인수 부담이 없는 권리 분석상 깨끗한 물건으로 판단되나, 건물 노후화는 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 높은 주변 시세 형성.

* 낙찰 후 인수 부담이 없는 권리 관계.

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 83,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 시세는 약 93,787,000원 ~ 97,799,000원으로 추정됩니다.

이에 따라, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.