나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500195 [1] 인천광역시 서구 검암동 537-3 시크릿가든2차 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천은지초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제3층 제304호로서 (사용승인일:2011-06-03) 외벽:드라이비트 마감 등 창호:샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500195 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 537-3 시크릿가든2차 3층304호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 136,000,000원

건물면적(전용면적): 51.27㎡ (약 15.5평)

토지면적(대지 지분): 36.37㎡ (약 11.0평)

건물 사용승인일: 2011년 06월 03일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사 (추정)

건축물대장상 총 층수: 4층 건물 내 3층 304호

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 인천은지초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 교통 여건 또한 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구) 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당되나, 국내 일반 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

북동측 및 남동측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 등기부등본상 말소기준권리인 안산세무서장의 압류(을5) 이후 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을5, 한국토지주택공사, 135,000,000원)이 등기되어 있었으나, 현재 '말소' 처리되어 있으며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부상 채권 총액은 약 1,284,500,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 서구 검암동 일대는 준주거지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집하여 형성된 지역입니다.

인천은지초등학교가 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설과의 직접적인 연계성은 낮으나, 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육: 인천은지초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보를 종합할 때, 본건 주변에 혐오시설이 인접해 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권이 말소 처리되었고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나, '특이사항'에 '대항력있는임차인', 'SGI 인수조건 변경' 등의 내용이 있어, 해당 부분에 대한 추가적인 확인 및 소명 절차가 필요할 수 있습니다. 해당 내용이 최종적으로 매수인에게 인수되지 않는다는 점을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우에 한해 허가가 필요하나, 국내 일반 매수자에게는 직접적인 제약이 없습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 채권 및 압류, 가압류가 있었으나 말소 예정인 권리들이 많습니다. 본건 경매 절차의 진행상황 및 최종 소멸 여부를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 확보된 물건입니다.

건축된 지 10년 이상 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡했던 권리관계들이 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 관련 정보의 상이점 및 SGI 인수조건 변경 등 일부 불확실한 요소가 존재하므로, 상세한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 인접한 위치는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 적정 규모의 면적: 전용면적 51.27㎡(약 15.5평)은 1~2인 가구 또는 소가족에게 적합한 크기입니다.

* 지역 발전 가능성: 검암동 일대의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충은 향후 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정평가액 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있어, 현 시세 반영 시 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 250만원에서 300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(51.27㎡)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 약 13,700만원에서 15,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가 136,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크(임차인 관련 불확실성 등)를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 인수 조건 및 SGI 인수조건 변경에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 해당 리스크가 해소된다면 시세 수준인 140,000,000원 이상도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.