나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500211 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화역(전철1호선)" 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 전철역(도화역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 401호로서, (사용승인일 : 2017.11.21) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택중 다중,다가구. 공동주택중 연립,다세대,기 숙사건물은 1세대1대 주차장설치), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02) (인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : --

물건 비고

-3층 지붕에 해당하는 본건 테라스 부분을 서비스 면적(도면상 면적 약 29㎡)으로 보아 이를 감안하여 감정평가 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500211 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 172,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 573-7 이레하이니스 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 사용승인일: 2017년 11월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호

* 토지면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

* 건물면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 3층 지붕에 해당하는 본건 테라스 부분을 서비스 면적으로 보아 감안하여 감정평가 함 (도면상 면적 약 29㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화역(1호선)" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 대체로 보통의 주위환경임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 도화역(전철 1호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: ZHAJUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-31

* 대항력: 있음

* 임차인 ZHAJUN은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표시되어 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사(신원미)

* 보증금: 168,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없는 것으로 분석됨.

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(강제경매, 2026-01-12)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(신원미)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 보이나, 명확한 확인 필요.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 ZHAJUN의 보증금이 0원이므로)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 정보 분석

* 본건과 동일 단지(이레하이니스)의 직접적인 매매 사례는 확인되지 않았음.

* 주변 다세대/연립주택의 최근 실거래가 정보는 다음과 같음:

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지 우림빌라(다세대, 1992년식, 32.76㎡) 2026년 5월 6일 45,000,000원 (약 137만원/㎡) [cite: JSON]

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지 금호빌라(다세대, 1990년식, 38.23㎡) 2026년 5월 4일 50,000,000원 (약 131만원/㎡) [cite: JSON]

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지 한양연립(1983년식, 53.85㎡) 2026년 5월 6일 90,000,000원 (약 167만원/㎡) [cite: JSON]

* 상기 주변 실거래가 정보는 건축 연도가 오래되었거나 면적이 작은 주택들로, 본건(2017년식, 40.22㎡ + 서비스 면적 29㎡)과는 차이가 있음.

* 최근 매매 정보 중 도화동 42.35㎡ 빌라가 1억 2,300만원(약 292만원/㎡)에 거래된 사례도 있으나, 건축 연도 등 비교 정보 부족.

4.2. 시세 분석

* 본건은 2017년에 건축되어 주변 비교 사례 대비 신축에 해당하며, 약 29㎡의 서비스 면적(테라스)을 포함하여 감정평가됨.

* 감정가(172,000,000원) 대비 주변 유사 신축 빌라의 시세를 추정 시, 약 2.5백만원/㎡ 이상으로 산정될 수 있음 (테라스 포함 약 69.22㎡ 기준).

* 다만, 대항력있는 임차인 ZHAJUN의 존재로 인해 실제 시장 가치는 변동될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 도보 3분 거리에 도화 종합 시장이 있어 전통 시장 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교부터 대학교까지 밀집해 있어 교육 환경이 우수할 수 있음.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 법규 적용될 수 있음.

5.3. 기타

* 인근에 공원(화동 걸린 공원)이 있어 산책 등 여가 활동 가능.

* 인근 산업단지로의 출퇴근 용이성.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인(ZHAJUN) 리스크: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 권리관계 및 퇴거 시 발생할 수 있는 불확실성에 대한 철저한 조사가 필요함.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 관련 복잡성: HUG의 인수 조건 변경과 을구 임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음. (단, 말소동의서 제출로 소멸 예상)

* 서비스 면적(테라스)의 법적 효용성: 감정평가에 포함된 테라스 면적이 실제 이용 및 법적 효용 측면에서 문제가 없는지 확인 필요.

* 폐문부재로 인한 내부 확인 불가: 정확한 건물 상태 파악에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년식의 비교적 신축인 다세대주택으로, 도화역 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며 약 29㎡의 서비스 면적이 감정가에 반영되어 있어 실제 이용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력있는 임차인 ZHAJUN의 존재, 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점, 그리고 HUG 관련 복잡한 권리관계는 투자 시 높은 리스크 요인으로 작용합니다. 이 점들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 위험을 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년식)로 향후 유지보수 비용 절감 및 선호도 높음.

* 도화역 역세권에 위치하여 교통 편리성 우수.

* 약 29㎡의 서비스 면적(테라스)을 활용한 넓은 주거 공간 확보 가능.

* 주변 재개발/재건축 사업 활발로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보와 감정가를 종합적으로 고려하였습니다. 주변 오래된 빌라의 거래가는 1.3~1.7백만원/㎡ 수준이나, 본건은 신축이며 넓은 서비스 면적을 고려하면 더 높은 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인 ZHAJUN의 존재로 인한 불확실성과 리스크를 크게 반영하여 감정가를 할인하여 산정하였습니다.

* 감정가: 172,000,000원

* 주변 최고가 시세 추정치 (신축 및 서비스 면적 고려): 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 (임차인 리스크 제외 시)

* 임차인 리스크 및 불확실성 반영

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산출된 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 권리 관계 재확인, 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.