나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60032 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 509동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 「파주대원초등학교」 서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브아스팔트슁글지붕 지상15층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

대원리 218, 272번지 : 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 「파주대원초등학교」 서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트벽식구조 경사스라브아스팔트슁글지붕 지상15층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다. 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 정보: 그린시티동문아파트로, 2000년 9월 30일 사용승인되었습니다. 총 33개 동, 1759세대의 대규모 단지이며, 본건은 15층 건물 내 3층에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 김OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 김미순

* 보증금: 10,000,000원 (1,000만원)

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 10월 19일자 우리은행 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 설정된 우리은행 근저당권 (을5), 김미순 근저당권 (을10), 김미순 전세권 (을11), 주식회사우리카드 가압류 (갑11), 김미순 임의경매 (갑12) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 261,539,829원 (2억 6,153만 9,829원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 속한 그린시티동문아파트 단지는 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치하며, 주변에 파주대원초등학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 「파주대원초등학교」가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 용도의 도로(소로3류, 중로1류, 중로3류)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(대원초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km) 등 각종 규제 사항이 존재합니다. 외국인 등의 특정 주택 매입 시 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으니 유의해야 합니다.

* 임대 관계: 임대관계가 미상이나, 본 건 임차인 김미순은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 그린시티동문아파트로, 파주대원초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 좋고, 대단지 아파트로서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 인수할 임차인 보증금이 없어 투자 부담이 적습니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 이를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 파주대원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 지역 내 대단지 아파트로서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상의 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거래가: 본건과 동일한 면적(101.66㎡)의 아파트가 최근 2026년 7월 초 2억 1,500만원에서 2억 2,000만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 감정가(2억 3,500만원) 대비 합리적인 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건의 전용면적은 101.66㎡(약 30.75평)입니다.

* 최근 2026년 7월 6일, 해당 면적의 아파트가 10층에서 2억 1,500만원에 거래되었으며, 7월 8일에는 6층이 2억 2,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 2억 3,500만원으로, 최근 실거래가보다 높은 편입니다.

* 건물의 층수(3층)와 개별적인 관리 상태 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 하단인 2억 1,500만원을 기준으로, 감정가와의 차이 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 경쟁자 수, 경매 물건의 희소성, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 현재 시세 및 권리관계의 안정성을 감안할 때, 2억 1,500만원에서 2억 2,500만원 사이에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 잠정적인 예상 입찰가는 2억 1,500만원 ~ 2억 2,000만원 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.