나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500161 [1] 인천광역시 서구 왕길동 671-5 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '인천지하철2호선 검단사거리역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 기존주거지대에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 북서측 인근에 인천지하철2호선 '검단사거리역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 5층 중 4층 403호로서, (사용승인일:2018.03.27) 외벽: 치장벽돌 및 석재마감, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: pvc창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2지구) , 소로1류(폭10m~12m)(2013-05-27)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)),

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 왕길동 671-5 4층 403호

1.2. 사건번호

인천지방법원 2026타경500161 (1)

1.3. 부동산의 표시

* 토지 면적: 31.48㎡ (약 9.53평)

* 건물 면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

177,000,000원

1.5. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.6. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 4층 403호

* 사용승인일: 2018년 03월 27일

1.7. 용도

연립주택

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

* 인천 지하철 2호선 '검단사거리역' 남동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 본건 남측으로 폭 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 본건은 인천 지하철 2호선 검단사거리역 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

* 검단사거리역 주변으로 다양한 편의시설이 밀집되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 5번 주택임차권등기(신한벽지주식회사)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

* 소유권 이전: 윤원준 (2018.07.03.), 박명진 (2019.09.11.)

* 압류: 강서세무서장 (2023.01.03.) - 말소기준권리

* 주택임차권: 신한벽지주식회사 (2023.10.31. 말소 예정) - 보증금 179,000,000원, 전입 2019.09.03., 확정 2019.09.11.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.09.) - 사건번호: 2026타경500161

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(신한벽지주식회사)

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-03

* 확정일자: 2019-09-11

* 배당신고일자: 2023-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 현황 및 등기부상 말소 예정 권리사항을 종합적으로 고려한 결과입니다.)

3.5. 채권 총액

* 179,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 인천 지하철 2호선 검단사거리역 인근으로, 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

* 역세권 주변으로 상업시설이 발달하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

* 인천 서구 왕길동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (왕길구역 도시개발 사업지구 인근)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인천지하철 2호선 검단사거리역 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다수의 연립/다세대 주택이 분포하고 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 편의성

* 인천 지하철 2호선을 통해 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이하며, 도로 교통망도 잘 갖춰져 있습니다.

5.3. 교육 환경

* 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 주변 탐문 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 취득 시 허가 절차가 필요합니다. (다만, 해당 물건은 건축물 사용승인일이 2018년으로, 이미 건축물이 존재하므로 주택 취득 시에는 허가 면적 기준에 따라 허가 대상 여부가 달라질 수 있습니다. 관련 법규 확인 필요.)

6.2. 임차인 관련 사항

* 현재 임차인 이 는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(신한벽지주식회사)는 보증금 1억 7,900만원의 임차인으로 등기되어 있으나, 대항력은 없으며 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 말소 동의 과정 및 관련 서류의 유효성 검토가 중요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련된 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. HUG와의 협의 또는 보증 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건물이 다른 채무와 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 추가적인 채무 관계나 연대 책임 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 2호선 검단사거리역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 연립주택입니다. 편리한 교통과 주변 편의시설 접근성이 우수하며, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7천 7백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 임차인 이 는 대항력이 없고, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 역시 말소될 예정으로 있어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG의 말소동의 확약서 제출 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정(외국인 등) 및 공동담보 물건이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 권리관계가 명확히 정리될 경우 가격 대비 좋은 투자 기회가 될 수 있으나, 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 2호선 검단사거리역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 검단 신도시 인근으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계 예상: 임차인 대항력 없음 및 HUG 말소 동의로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 연립주택의 면적별 시세는 평당 약 230만 원 ~ 340만 원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 54.23㎡ (약 16.40평)입니다.

* 주변 유사 물건 매매가 분석:

* 유현샤인빌2차 (55.66㎡): 128,000,000원 (2025년 3월) -> 약 229.9만원/㎡

* 로하스타운 (58.51㎡): 142,400,000원 (2025년 3월) -> 약 243.4만원/㎡

* 로하스타운 (58.51㎡): 200,000,000원 (2025년 3월) -> 약 341.8만원/㎡

본 건물의 감정가는 177,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례의 중간~상위 가격대에 해당합니다. HUG 관련 복잡성 및 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가보다는 다소 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 면적별 가격: 54.23㎡ * (2,300,000 ~ 2,500,000원/㎡) = 약 124,729,000원 ~ 135,575,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(이는 시세 분석에 따른 예상가이며, 실제 경매 진행 상황, 입찰 경쟁률, 권리 관계의 최종 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.