나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500200 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제3층 제304호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 부정형의 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 1-10, 1-70 동일사항임 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2026타경500200 (1)

3. 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 3층304호

4. 건물명: 한우리

5. 토지면적: 13.95㎡ (약 4.22평)

6. 건물면적: 69.98㎡ (약 21.17평)

7. 총 층수: 15층 중 3층

8. 건축년도: 2015년

9. 구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트 지붕

10. 용도: 오피스텔

11. 감정가: 208,000,000원

12. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산강제경매

14. 채권자: 주OOOOOOO

15. 총 등기부 채권액: 238,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사한 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난합니다.

1.1. 2. 교통상황

* 인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 교통 여건이 편리합니다.

* 차량 출입이 용이합니다.

1.1. 3. 도로상태

* 본건 북측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역(2025-12-08)

* 기타 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18)

* 도시계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20)

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 미추홀구(인천광역시)의 압류 (2024-09-10, 을구 8번)가 말소기준권리가 됩니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 본건은 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 임차인 이예림 씨와 관련된 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이예림 (주택도시보증공사)

* 보증금: 238,000,000원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-02

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 해당 임차권 등기(을구 4번) 또한 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 고려할 때, HUG 측에서 해당 보증금 처리를 진행할 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 기타 임차인 정보

* 임차인: 최관영

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

1.2. 4. 총 인수 보증금

* 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 숭의동 일대는 행정복지센터, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 도심 지역입니다.

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성이 좋아 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 오피스텔로서 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 관련 위험

* 이예림 임차인과 관련된 보증금 238,000,000원에 대한 명확한 처리 확인이 중요합니다. 비록 현황상 '대항력 없음' 및 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서의 '소멸되지 않는 권리' 언급과 HUG의 말소동의 확약서 제출 건은 추가 확인이 필요한 부분입니다. HUG의 처리 결과에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 최악의 시나리오도 배제할 수 없습니다.

1.5. 2. 토지 이용 계획 관련 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적인 개인 낙찰자에게는 해당 사항이 없을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 환경이 양호하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 다만, 임차인 이예림 씨의 보증금 관련 권리 문제가 본 건의 가장 큰 변수이며, HUG의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부가 낙찰 후 인수 부담을 결정할 핵심 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 매매 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 가격 조정 또는 유찰 가능성을 고려한 접근이 유효합니다.

* 임차인 보증금 문제가 명확히 해결되어 인수 부담이 없을 경우, 현재 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지조건상 꾸준한 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적(약 69㎡)의 오피스텔이 140,000,000원 ~ 149,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가 208,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점, 그리고 임차인 보증금 인수 위험(해결 시 0원)을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 시세 수준을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. (이는 인수 보증금 합계 0원 기준이며, 낙찰 후 법적 절차에 따른 최종 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.