나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500113 [1] 인천광역시 계양구 계산동 298-1 다우빌라 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '부현초등학교" 서측 약50미터지점내 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택,아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 내의 1층 101호로서, 외벽 : 적타일붙임마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 상대보호구역 절대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500113 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 298-1 다우빌라 103동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 26.92㎡ (약 8.15평)

* 토지지분: 26.92㎡ (약 8.15평)

* 건물면적: 37.85㎡ (약 11.45평)

* 건물지분: 37.85㎡ (약 11.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물정보: 다우빌라 103동 1층 101호, 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 1층, 건축년도 1994년, 전용면적 37.85㎡ (약 11.45평)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 계산동 '부현초등학교' 서측 약 50미터 지점에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 인근에 동류형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 허가구역: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 동안 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 관련 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500113) 등기(2026년 1월 8일 접수, 주택도시보증공사)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차권 (을5): 주택도시보증공사(박 )이 보증금 99,000,000원으로 2021년 9월 6일 전입, 2021년 8월 16일 확정받은 임차인이 있습니다.

* 그러나, 본 임차권은 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변환경: 본건이 소재한 지역은 주거 지역으로, 다세대주택, 아파트 및 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물유형: 본건은 다세대주택입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 인천 계양구 계산동 334-20 (한성파크타운 7동 8동) 소재, 47.42㎡(약 14.34평) 면적의 다세대주택이 80,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 558만원)

* 2026년 7월, 인천 계양구 계산동 975-29 (일신빌라 D동) 소재, 31.47㎡(약 9.52평) 면적의 다세대주택이 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 525만원)

* 2026년 7월, 인천 계양구 계산동 935-18 (계산홈타운 3동) 소재, 56.54㎡(약 17.10평) 면적의 다세대주택이 113,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 661만원)

* 시세 비교: 본건의 건물면적은 37.85㎡(약 11.45평)이며, 감정가는 90,000,000원입니다. 이는 평당 약 786만원 수준으로, 최근 주변 실거래가(평당 약 525만원 ~ 661만원) 대비 높은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교육환경: '부현초등학교'가 도보로 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 제공된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 주변 환경 조사를 위해 현장 답사를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 불일치 가능성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인현황' 및 '권리분석'에서는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 해당 내용에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 유사 면적 및 지역의 다세대주택 매매 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대치를 낮출 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 내에 위치하며, 외국인 등이 주택 용도로 취득할 경우 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동의 부현초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교육 환경이 우수하고 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 권리상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석되지만, 임차인 관련 정보의 상이함은 반드시 최종 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 시세에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 교육 환경 제공.

* 소형 면적(약 11.45평)으로 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 가치 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 주변 유사 물건 최근 매매가 분석:

* 인천 계양구 계산동 일대의 다세대주택 최근 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 31.47㎡(약 9.52평) ~ 56.54㎡(약 17.10평) 면적이 평당 약 525만원에서 661만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본건의 면적(37.85㎡, 약 11.45평)을 기준으로 적용 시, 현재 시세는 약 63,000,000원에서 76,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 제안 입찰가: 본건의 감정가는 최근 시세보다 높은 수준으로 책정되었으며, 권리상 인수 부담은 없으나 임차인 관련 리스크 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 68,000,000원 ~ 73,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.