나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500124 [1] 인천광역시 서구 검암동 647-3 부경캐슬 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선) 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 연립주택, 근리생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제5층 제501호로서(사용승인일: 2012.09.06) 외벽: 인조석붙임마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: 하이새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비(도시가스) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약8m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 647-3 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(검암역세권유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500124 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 647-3 부경캐슬 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물명: 부경캐슬

감정가: 191,000,000원

토지면적: 38.59㎡ (약 11.67평)

건물면적: 54.96㎡ (약 16.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

HUG 인수조건 변경

공동담보

물건명세서상 을구 7번 주택임차권(한성규)은 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선)' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

인천2호선 검바위역이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 202,915,772원

말소기준권리: 2026-01-08 접수, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑7)

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권변동: 김상희 (보존) -> 성만제 (이전) -> 이효상 외 1명 (이전) -> 박재현 (공유자전원지분전부이전, 매매)

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (한성규)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-06-15

- 확정일자: 2021-05-17

- 배당신고일자: 2023-07-21

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기 (을7) 존재. 다만, 채권자인 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출하여, 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 기타 권리:

- 한국자산관리공사 가압류 (갑8, 말소)

- 주식회사 제니스자산관리대부 가압류 (갑9, 말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 순위 7번 주택임차권이 기재되어 있으나, 이는 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 검암동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 7일 거래: 30.72㎡ (전용면적), 9,300만원 (약 303만원/㎡)

- 2026년 1월 5일 거래: 72.87㎡ (전용면적), 18,300만원 (약 251만원/㎡)

- 2026년 1월 9일 거래: 62.67㎡ (전용면적), 17,900만원 (약 286만원/㎡)

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본 물건의 전용면적은 54.96㎡이며, 감정가는 191,000,000원 (약 347만원/㎡)입니다.

최근 거래 사례들의 시세(약 251만~303만원/㎡)와 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

건축년도가 2012년으로 비교적 신축에 속하는 점을 고려하더라도, 최근 거래된 인근 다세대 주택의 실거래가격을 기준으로 시세 조정을 고려해야 합니다.

주변 다세대 주택들의 거래 가격대를 감안하여, 본 물건의 현재 시세는 대략 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천2호선 검바위역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 주거환경

대상 물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2012년 9월 6일에 사용 승인된 건물입니다.

철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 난방 설비(도시가스)가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일까지이며, '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'이라는 조건이 붙어 있습니다. 국내 거주자/법인이 낙찰받는 경우 직접적인 허가 절차가 요구되지는 않으나, 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG 보증 관련 대출이거나, HUG가 채권을 인수한 상황으로 추정됩니다. 경매 절차 및 명도 과정에서 HUG와의 조율이 필요할 수 있으며, 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

최근 인근 다세대 주택 매매 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.4. 공동담보

'공동담보' 표시는 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 대출된 경우일 수 있습니다. 이로 인해 선순위 채권의 규모나 복잡성이 증가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 검바위역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 채권자가 주택도시보증공사이고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 절차적 복잡성과 함께 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 검바위역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 2012년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 채권자인 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 명도 부담 및 임차보증금 인수 위험이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가는 191,000,000원이나, 주변 실거래가 시세 및 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 등 절차적 복잡성을 감안하여, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 바탕으로 감정가의 85% 수준인 약 163,000,000원을 희망 입찰가 범위로 제시합니다. (입찰 참여 시에는 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.