나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500148 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석바위시장역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2017.01.18) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 정방형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주거 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 토지 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500148 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 4층403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

* 건물면적: 66.21㎡ (약 20.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

* 교통상황:

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 2호선 석바위시장역이 위치하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 건물구조 및 이용상태:

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제4층 제403호입니다.

* 2017년 1월 18일 사용승인되었습니다.

* 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

* 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역:

* 기본적인 위생설비, 급배수 및 난방설비, 도시가스설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일 지정, 2026년 8월 25일까지, 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)입니다. 경매 낙찰자는 원칙적으로 허가를 요하지 않습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서장 압류 (갑9).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기(김하진)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김하진)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 10일

* 확정일자: 2022년 5월 16일

* 배당신고일자: 2024년 3월 11일

* 제공된 정보에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있어 일부 상이한 정보가 존재합니다.

* 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 종합하면, 낙찰자가 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변에 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인천 석암초등학교가 인접해 있어 학생 및 관련 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 지하철 2호선 석바위시장역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 석바위시장역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 교육 시설: 인천 석암초등학교 도보 거리 위치.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 다수 위치하여 생활 편의성 양호.

* 주변 환경: 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주로 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 나타내고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 모호성: '대항력: 없음'과 '대항력있는 임차인'이라는 상반된 정보가 존재하나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 예상됨. 그럼에도 불구하고, 최종 입찰 전 관련 서류 및 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지 지분율: 건물 면적 대비 토지 지분 면적(10.40㎡)이 매우 작아, 토지 가치 대비 건물 가치 비중이 높습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 낙찰자에게는 해당되지 않습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 지하철역과 초등학교가 인접하여 교통 및 생활 환경이 우수합니다.

* 건축 연도가 비교적 신축(2017년)이며, 건물 면적 대비 토지 지분이 작다는 점을 제외하면 입지 조건은 안정적입니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 감정평가액(240,000,000원) 대비 최근 실거래가(직거래 189,000,000원, 중개거래 139,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 파악 및 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 지하철역 및 주요 도로망 이용이 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 초등학교 및 상업, 주거 시설이 인근에 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 실거래가 (2026.03.18, 직거래, 66.21㎡): 189,000,000원

* 최근 실거래가 (2025.11.26, 중개거래, 66.21㎡): 139,000,000원

* 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 상당한 편입니다. 특히 2026년 3월의 직거래 가격(189,000,000원)이 본 물건의 현재 시장가치를 가늠하는 데 중요한 지표가 될 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 없는 점과 최근 거래 가격을 고려하여, 감정가의 약 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최근 직거래 가격을 기준으로, 입찰 경쟁률 등을 감안하여 205,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.