나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70034 [1] 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 412동 16층 1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '고암중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 공원, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이소재하고 북서측 근거리에 지하철1호선 '덕정역'이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지상24층 건내 제16층 제1601호로서, (사용승인일 : 2001.06.11) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 등.

이용상태

아파트 단위세대(방4, 욕실2, 주방및식당, 거실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지 서측, 남측, 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 중로1류(폭?20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70034 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 412동 16층 1601호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

감정가: 309,000,000원

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 51.52㎡ (약 15.6평)

토지지분: 51.5223㎡ (약 15.6평)

건물면적: 93.01㎡ (약 28.1평)

건물지분: 93.01㎡ (약 28.1평)

사용승인일: 2001년 06월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '고암중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철 1호선 '덕정역'이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 아파트 단지는 서측, 남측, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 (근저당, 중소기업은행, 2011-01-13)

3.2. 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리인 을7 근저당보다 후순위로 등기되어 있습니다. 따라서, 본 경매 절차를 통해 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 학교와 공원 등이 인접하여 주거 기능에 집중된 상권이라 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'고암중학교'가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

* 아파트 명칭: 청담마을(주공4단지)

* 총 세대수: 960세대 (12개 동)

* 최고층: 24층

* 이용상태: 방 4개, 욕실 2개, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성된 일반적인 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생급배수, 도시가스, 난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수 506대 (최고층 24층, 최저층 2층)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 완료까지 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획

본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 규제가 존재합니다.

6.3. 주변 시설

본건 주변의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 대규모 택지개발지구 및 주거단지 인근에는 혐오시설의 입지가 제한되는 경우가 많습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 청담마을(주공4단지) 아파트로, 2001년에 사용승인되어 약 25년 경과된 아파트입니다. '고암중학교'와 인접한 주거지역에 위치하며, 지하철 1호선 '덕정역'을 이용할 수 있어 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 단지 내 편의시설과 인근의 생활 인프라를 고려할 때, 실거주 및 투자 목적으로 접근할 만한 가치가 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 덕정역 이용이 가능하며, 향후 GTX-C 노선 연장 등 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 실거주 적합성: 방 4개, 욕실 2개로 구성된 판상형 아파트로, 가족 단위 실거주에 용이한 구조입니다.

* 안전한 권리관계: 모든 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 물건입니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 대비 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익 또는 안정적인 주거 마련이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 실거래가 분석

* 2026년 7월 8일: 93.01㎡ (28.1평) / 5층 거래가 30,500만원

* 2026년 7월 19일: 107.9㎡ (32.6평) / 14층 거래가 30,500만원

* 2026년 6월 9일: 107.9㎡ (32.6평) / 15층 거래가 32,500만원

9.2. 입찰가 산정

본건의 전용면적은 93.01㎡ (약 28.1평)이며, 감정가는 309,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 중 동일 면적인 93.01㎡의 아파트가 2026년 7월 8일에 30,500만원에 거래되었습니다. 이 거래가를 기준으로 시세 수준을 판단할 수 있습니다.

다른 면적인 107.9㎡(약 32.6평) 아파트가 30,500만원에서 32,500만원 사이에 거래된 점을 고려하면, 동일 면적이라도 층수나 계약 조건에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.

본건의 감정가는 30,900만원으로, 93.01㎡ 면적의 최근 실거래가(30,500만원)와 유사한 수준입니다. 경매에서는 감정가 또는 실거래가 대비 일정 비율로 입찰가를 산정하며, 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

본 건의 전용면적(93.01㎡) 실거래가 30,500만원 및 감정가 30,900만원을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 305,000,000원에서 330,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 305,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.