나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60069 [1] 경기도 파주시 야당동 1056-2 센트럴파크리움 6층611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 내 6층 611호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부 구조도" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 및 약 12미터내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구) (접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 최한슬)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.19.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60069 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1056-2 센트럴파크리움 6층611호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

건물지분: 20.7㎡ (약 6.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적 (JSON 정보): 20.09㎡ (약 6.08평)

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 14층 내 6층 611호

준공일: 2019년 02월 19일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 소재하여 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진, 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최한슬 (이름 마스킹: 최 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 02일

확정일자: 2021년 03월 09일

배당신고일자: 2023년 05월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 포기된 것으로 보이며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약 (말소기준권리: 우리금융캐피탈 가압류)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사엘에스시티건설)

* 갑4: 소유권이전 (강창모, 매매금 131,610,000원)

* 을3: 주택임차권 (최한슬, 100,000,000원) - 말소 (전입 2021-04-02, 확정 2021-03-09)

* 갑5: 가압류 (우리금융캐피탈, 33,687,703원) - 말소기준권리

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 100,000,000원) - 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정 (2026타경60069)

3.5. 등기부채권 총액

133,687,703원

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물 표제부상 업무시설 및 제2종근린생활시설로도 복합 이용 가능합니다.

건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

경의중앙선 야당역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

차량 이용 시 인접한 대로변을 통해 광역 이동이 용이합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

단지 인근의 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지 내 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

인근 공원 등을 통해 여가 활동 또한 가능합니다.

5.3. 주변 학교 및 공원

단지 주변에 학교 및 공원이 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 문제

최한슬 임차인은 보증금 1억원에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 법적으로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 임차인의 대항력 포기라는 상반된 정보가 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. HUG의 인수조건 변경 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 확인 및 임대 관계 파악이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성은 우수한 편입니다.

감정가는 1억원으로 책정되었으나, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과 시세는 8천만원대에서 8천6백만원대 수준으로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 낮게 평가되었습니다.

가장 중요한 권리 분석 포인트는 임차인 최한슬의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의입니다. 이로 인해 법적으로 인수되는 보증금은 없다고 판단되나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

실제 내부 상태 및 정확한 임대 관계 파악이 어려운 점도 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 야당역 인근으로 향후 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하며, 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가보다 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 낙찰가율 적용 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고 대비한다면, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석 결과 (2026년 2월 19일 8,600만원, 2026년 2월 3일 8,600만원, 2026년 5월 18일 8,000만원)

평균 시세: 약 8,400만원 (8,600만원 + 8,600만원 + 8,000만원) / 3

감정가: 100,000,000원

본 물건은 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 법적 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 명도 과정에서의 리스크와 내부 상태 미확인 등 잠재적 변수를 고려하여, 시세 평균치보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 8,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.