나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4131 [1] 경기도 포천시 신읍동 295-23 한국아파트 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 2층 206호로서(복도식) (사용승인일 : 1993.03.17) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실1, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한 구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

• 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4131 (1)

• 소재지: 경기도 포천시 신읍동 295-23 한국아파트 102동 2층 206호

• 용도: 아파트

• 감정가: 100,000,000원

• 토지면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

• 토지지분: 23.52㎡ (약 7.11평)

• 건물면적: 67.20㎡ (약 20.33평)

• 건물지분: 67.2㎡ (약 20.33평)

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 국

1.2. 매각 대상

• 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위환경

• 본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

• 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

• 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

• 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

• 본건 단지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

• 소유권 이전: 김 (1997-12-26), 이 (2005-01-18), 이 외 6명(상속) (2024-12-19)

• 근저당권: 국민은행 (2005-01-24, 28,600,000원), 국민은행 (2020-04-02, 22,000,000원), 국민은행 (2022-04-28, 44,000,000원) - 말소 기준 권리는 2005-01-24 국민은행 근저당입니다.

• 가압류: 현대카드 (2024-12-19, 19,176,598원)

• 임의경매 개시 결정: 국민은행 (2025-12-23, 59,826,027원)

• 등기부채권 총액: 113,776,598원

3.2. 임차인 현황

• 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

• 임대관계: 미상

• 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

• 없음 (물건명세서 참고사항: 지상권개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

• 지역지구: 제3종일반주거지역

• 도시계획: 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

• 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지)

4.2. 주변 시설

• 본건 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 창고, 농경지가 혼재하고 있으며, 포천초등학교가 인근에 위치합니다.

• 제공된 정보와 일반적인 택지 개발 지역 특성상, 혐오시설이 직접적으로 노출되거나 인접할 가능성은 낮습니다. (외부 지도 서비스 확인 결과, 해당 지역은 주거 및 상업, 일부 경공업 또는 농업 활동이 혼합된 지역으로 파악되며, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

• 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 2층 206호 (복도식)

• 사용승인일: 1993년 3월 17일

• 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

• 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임

• 창호: 샷시 창호

• 내부 이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 1, 발코니, 현관 등)

5.2. 아파트 정보

• 아파트명: 한국아파트

• 주소: 경기도 포천시 신읍동 295-23 (신규 도로명: 호병골길 16)

• 세대수: 264세대

• 총면적 (단지): 24,566.04㎡

• 전용면적 (단지): 18,346.62㎡

• 최고/최저층: 15층 / 1층

• 주차: 총 49대 (지상 12대, 지하 3대)

• 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

• 전기차 충전기: 지하 2대

5.3. 편의시설

• 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 포천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

• 제공된 '특이사항' 및 '주의사항' 항목은 비어 있습니다.

6.2. 특수물건정보

• 제공된 '특수물건정보' 항목은 비어 있습니다.

6.3. 미상 임대차 정보

• 임차인 현황상 임대관계가 '미상'으로 되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신읍동에 위치한 한국아파트 102동 2층 206호입니다. 1993년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 방 3개, 거실 등으로 구성되어 일반적인 아파트 사용 형태를 따르고 있습니다. 주변은 주거, 근린생활시설, 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 교통 및 생활 편의는 보통 수준으로 판단됩니다. 등기부상 국민은행 근저당 및 현대카드 가압류 등이 설정되어 있으나, 경매로 인해 말소될 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 아파트들이 7천만원대에서 1억원까지 거래되었으며, 본 물건의 감정가는 1억원으로 책정되었습니다. 2층이라는 점과 연식을 고려할 때, 실제 입찰가는 시세 및 현장 조사 결과를 종합하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

• 포천시 신읍동 지역의 아파트 매물로서, 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련 또는 소형 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

• 단지 내 주차 시설 및 기본적인 편의시설(관리사무소, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

• 신축 아파트 대비 낮은 감정가 및 잠재적 시세 차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

• 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 67.20㎡)의 한국아파트 거래가는 2026년 5월 59.28㎡(약 17.93평)가 7,600만원, 2026년 6월 59.28㎡(약 17.93평)가 7,300만원, 2026년 6월 69.84㎡(약 21.13평)가 10,000만원에 거래되었습니다.

• 본건의 면적(67.20㎡)은 59.28㎡보다는 크고 69.84㎡보다는 작으므로, 거래 가격은 7,300만원과 10,000만원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

• 특히 69.84㎡ (약 21.13평) 면적의 아파트가 10,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(67.20㎡, 약 20.33평)의 경우 2층이라는 점을 감안해도 9,000만원 이상을 기대할 수 있습니다.

• 감정가는 100,000,000원으로 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

• 인수할 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가를 산정합니다.

• 최근 거래된 69.84㎡의 10,000만원 거래가 및 본건의 면적, 2층이라는 점, 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 시세는 약 9,000만원 ~ 9,500만원 수준으로 판단됩니다.

• 이에, 낙찰 가능성과 시세 차익을 고려한 예상 입찰가는 9,500,0000원 (구천오백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.