나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70056 [1] 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 702동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건 내 702동 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2006.04.13) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 샤시 마감, 내부인테리어 마감, 타일 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공부 및 현황 아파트(건축물현황도상 : 방3, 화장실2, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 확인은 이해관계인의 부재 등으로 별도로 조사치 못하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분건물로서 토지의 소유권대지권과 구분건물이 일체로 하여 가격이 형성되어 있으나, 평가목적을 감안하여 토지와 건물의 배분가격을 별도 표기하였습니다. 본건 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고바랍니다. 본건은 3인의 공유 지분 중 “강용석氏 지분” 만의 대한 평가로서, 지분별 위치확인이 불가능 하여 전체면적을 기준으로 한 2/7를 적용하였으며, 소유지분 비율에 의거 면적 사정하여 평가하였으니 경매진행시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70056 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 702동 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용): 84.92㎡ (약 25.70평)

건물지분 (매각대상): 24.26㎡ (약 7.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: OOOOOOOOOO

입주 사용승인일: 2006년 4월 13일

해당 층수: 5층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치하며, '광숭초등학교' 북서측 인근에 소재합니다.

주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설

초등학교(광숭초등학교)가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

아파트 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑4, 2025-12-24 접수) 입니다.

강제경매개시결정: 주식회사 대한채권관리대부가 신청한 강제경매 (갑5, 2026-01-12 접수, 의정부지방법원 2026타경70056)로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

소유권 이전: 강용석 외 2명에 의한 상속으로 인한 소유권 이전 등기 (갑3, 2025-07-08 접수)가 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (단, 지상권 없음).

임차인 현황

임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006년 4월 28일

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 합산됩니다.

매각 특이사항

본건은 토지 및 건물 지분 매각 건입니다.

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 양주자이아파트 7단지 일대는 전형적인 대규모 아파트 단지 밀집 지역입니다.

단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 쇼핑 및 서비스 이용이 가능합니다.

주거 지역 특성상 배후 수요가 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

아파트명: 양주자이아파트 (7단지)

주소: 경기도 양주시 삼숭로58번길 141 (삼숭동 689번지)

준공년월: 2006년 4월 13일

총 동수: 8개동

총 세대수: 561세대

최고 층수: 15층

주차대수: 총 418대

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

면적 정보

전용면적: 84.92㎡ (약 25.70평)

해당 건물 총 면적 (702동): 약 9,183.78㎡

단지 총 대지 면적: 약 65,507.43㎡

주변 편의시설

교육시설: 광숭초등학교 (도보 거리)

생활편의: 아파트 단지 내 상가, 인근 근린생활시설, 마트 등 (도보 및 차량 이용)

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각

전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 명도 및 재산권 행사에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요하며 복잡성이 수반될 수 있습니다.

공유자 우선매수

경매 절차에서 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세의 현저한 차이

본건의 감정가(71,000,000원)는 최근 실거래가(84.92㎡ 기준 약 185,000,000원 ~ 205,000,000원)에 비해 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이는 투자 기회일 수도 있으나, 감정가의 산정 근거, 임차인 존재, 지분 매각 등 제반 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 양주자이아파트 7단지 내 702동 5층 504호의 지분(약 28.5%)에 대한 강제경매 물건입니다.

단지는 2006년에 준공되었으며, 광숭초등학교 인근에 위치하여 주거 환경은 양호합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)이 존재하며, 이는 명도 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 지분 매각 건으로 다른 공유자의 우선매수 신고 가능성과 함께 재산권 행사의 복잡성이 예상됩니다.

가장 큰 특징은 감정가(71,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.92㎡ 기준 185,000,000원 ~ 205,000,000원)가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 상당한 시세 차익의 기회가 될 수 있으나, 상기 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가

유사 면적 실거래가 대비 감정가가 매우 낮아, 성공적인 입찰 시 상당한 시세 차익이 기대됩니다.

안정적인 주거 환경

초등학교 인접 및 아파트 단지로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

개발 잠재력

양주시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 매각 대상은 건물 면적 84.92㎡ 중 2/7 지분 (약 24.26㎡)입니다.

전체 건물 면적 84.92㎡에 대한 감정가는 71,000,000원이며, 이에 따른 본건 지분(2/7)의 감정가는 약 20,285,714원입니다.

최근 유사 면적(84.92㎡)의 실거래가는 약 185,000,000원 ~ 205,000,000원으로 형성되어 있으며, 이를 기준으로 본건 지분(2/7)의 시장 가치는 약 52,725,000원 ~ 58,425,000원 수준으로 추정됩니다.

상기 시장 가치와 감정가 간의 현저한 차이를 고려할 때, 본건은 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

예상 입찰가: 48,000,000원 ~ 58,000,000원

상기 예상 입찰가는 보증금 0원인 임차인의 실제 인수 금액, 공유자 우선매수 권리 행사 여부, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.