나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6335 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 811-1 신풍빌라 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 3층 302호로서, 외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 가채리 811-1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

공부상 지목 '전'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 제시외건물㉠(판넬조 발코니 약4㎡)이 소재함.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 공부상 지목 '전'이나 현황 '대'임
3. 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경6335 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 811-1 신풍빌라 가동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 55,400,000원

* 토지면적: 45.05㎡ (약 13.63평)

* 토지지분: 45.05㎡ (약 13.63평)

* 건물면적: 69.72㎡ (약 21.09평)

* 건물지분: 69.72㎡ (약 21.09평)

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 공부상 지목 '전'이나 현황 '대', 토지에 별도 등기 있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 남동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 주거지대.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호.

* 토지 현황: 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 도로: 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 17일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 16,500,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 문타하아메드 (MUNTAHA AHMED):

* 전입일자: 2018년 5월 8일

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력이 있으므로, 낙찰 시 인수 여부 및 금액에 대한 주의가 필요함.

* 아메드모하메드빈 (AHMEDMOHAMMADBIN):

* 전입일자: 2024년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 보증금/차임: 미상

* 비고: 대항력이 없어 말소될 권리로 판단됨.

* 아메드비티 (AHMED BITHI):

* 전입일자: 2018년 5월 8일

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력이 있으므로, 낙찰 시 인수 여부 및 금액에 대한 주의가 필요함.

* 인쉬라아메드 (INSHIRA AHMED):

* 전입일자: 2018년 8월 8일

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력이 있으므로, 낙찰 시 인수 여부 및 금액에 대한 주의가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 대항력 있는 임차인의 보증금은 미상으로, 실제 인수 금액이 발생할 수 있음에 유의해야 함.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 기타 권리 사항: 토지에 별도 등기 있음.

1.3. 상권분석

* 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있음.

* 유동인구: 주거지 특성상 거주민 위주의 유동인구가 있을 것으로 예상됨.

* 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설은 부족할 수 있음.

* 경쟁 물건: 주변의 유사한 다세대 및 연립주택 시세와 비교 분석 필요.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로 조용한 주거 환경을 형성할 것으로 예상됨.

* 교육 시설: 남동측 인근에 포천중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능함.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 농경지가 혼재. (추가적인 병원, 마트 등 편의 시설 정보는 직접 확인 필요.)

* 주변 시설: 포천중학교 인근. (혐오시설은 검색 결과 명확히 확인되지 않음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 문 , 아 , 인 3명의 임차인이 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인에게 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하며, 인수 금액이 상당할 경우 예상보다 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 이 부분이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 사용 중입니다. 토지 이용 관련 추가적인 규제나 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 별도 등기가 있다는 점은 추가적인 권리 관계를 확인할 필요가 있음을 시사합니다.

* 제시외 건물: 판넬조 발코니 약 4㎡가 제시외 건물로 포함되어 매각됩니다. 현황과 공부상 차이로 인한 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 55,400,000원입니다. 주변 환경은 주거지대로서 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 다만, 가장 큰 문제는 3명의 대항력 있는 임차인이 존재하며 이들의 보증금 및 차임이 미상이라는 점입니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 매우 큰 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 토지의 지목과 현황 차이, 별도 등기 존재 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신북면 지역의 주거용 부동산으로서, 시세 대비 저평가 가능성이 있다면 투자 가치가 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 편이라는 점은 긍정적이나, 임차인 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

* 향후 주변 개발 계획 등을 고려한 장기적인 시각에서의 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 금액은 8,000만원에서 13,500만원 사이를 형성하고 있습니다. 특히 2026년 7월 8일 거래된 삼우빌라트(나동, 전용 69.75㎡)와 부양빌라(전용 76.5㎡)는 각각 8,000만원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 건물 전용면적은 69.72㎡로, 최근 거래된 물건들과 유사한 수준입니다.

* 감정가 55,400,000원은 최근 실거래가보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 매우 큰 변수입니다. 만약 이들의 보증금이 0원이 아니라면, 낙찰 후 상당한 금액을 추가로 인수해야 할 수 있습니다.

* 이러한 불확실성을 고려하여, 투자자는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 시세인 8,000만원을 기준으로 하되, 잠재적인 임차인 인수 보증금 리스크를 고려하여 시세보다 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 7,000만원 범위로 제안합니다. 이 범위는 감정가보다 높지만, 최근 시세보다는 낮으며, 임차인 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 낙찰 후 명도 절차 및 인수될 임차인 보증금에 대한 철저한 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.