나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20040 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 "구리초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 중소규모의 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역이며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 북동측 인근에 구리역(지하철8호선, 경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 지상 15층 건물 중 제7층 제702호로서 (사용승인일 : 2020.09.16) 외벽 : 석재 및 몰탈위페인트 마감 등 창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수, 위생시설, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방시설, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지의 부정형의 토지로서 인접 도로와 평탄하며, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6m 내외 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호 2 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

대항력 포기서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 남양주지원 2026타경20040 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 7층702호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 4.15㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.15㎡ (약 1.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 현황

감정가: 149,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 수택동 "구리초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 북동측으로는 구리역(지하철 8호선, 경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1,3,4: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

기호 2: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이: 해당 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 1,000,000원

차임: 650,000원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 미상

대항력: 없음

비고: 임대차 관련 세부 정보가 불확실하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-04

확정일자: 2021-01-07

배당신고일자: 2023-01-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기서 제출 완료.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리사항을 분석한 결과, 다음과 같은 권리들이 등기되어 있었습니다.

등기구분: 갑6 (압류)

접수일자: 2022-09-13

권리자: 강서세무서장

비고: 말소기준권리

등기구분: 을1 (주택임차권)

접수일자: 2023-01-19

권리자: 장예희

권리금액: 160,000,000원

말소: 말소

비고: 전입일자 2021-01-04, 확정일자 2021-01-07

등기구분: 갑7 (가압류)

접수일자: 2023-01-11

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 788,000,000원

말소: 말소

비고: 부산지방법원 2023카단100077

등기구분: 갑8 (강제경매)

접수일자: 2026-01-13

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 160,000,000원

말소: 말소

비고: 의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정(2026타경20040)

등기부채권 총액: 948,000,000원

3.4. 인수되는 권리

본 매각물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.5. 말소되는 권리

말소기준권리(갑6: 강서세무서장 압류)보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 해당 물건의 매각으로 인해 을1(주택임차권), 갑7(가압류), 갑8(강제경매) 등 모든 등기부상 권리가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

본 건물은 오피스텔이며, 주변 지역은 근린생활시설, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로, 지하 2층 지상 15층 규모이며, 본건은 7층에 위치합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(19.54㎡)의 오피스텔이 2024년 6월 10일에 120,000,000원 및 130,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 더 큰 면적(35.02㎡)의 오피스텔은 2026년 2월 5일에 224,690,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(22.35㎡)과 비교할 때, 유사 면적대의 거래 가격과 감정가를 종합적으로 고려할 때 시세는 1억 3천만원대에서 1억 5천만원대 사이로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물명: 구리더케이타워

사용승인일: 2020년 09월 16일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 지상 15층 건물 중 제7층 제702호

이용상태: 주거용 오피스텔

설비내역: 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 난방, 승강기, 주차 시설 완비

5.2. 주변 편의시설

본 건은 구리초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 존재합니다. 또한, 지하철 8호선 및 경의중앙선 구리역이 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 임 의 경우, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 주요 정보가 누락되어 있어 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 주택도시보증공사(장 ) 측은 대항력 포기서를 제출하였으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 권리관계 특이사항

본 건은 채권 최고액이 높은 다수의 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력 포기서를 제출한 점은 매수인에게 유리한 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 깔끔한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리 관계가 명확하며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로 건물 상태 양호

* 구리역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담 없음

* 임차인 보증금 인수액 0원

9. 예상 입찰가

145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.