나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70062 [1] 경기도 양주시 덕정동 78 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정6통마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 부정형의 평지로서 일단의 단독주택 부지로 이용중임. 기호(4),(5) : 삼각형의 평지로서 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3) : 본건 북측으로 노폭 약 5미터 ~ 약 6미터 내외의 포장도로와 접함(일단지). 기호(4),(5) : 본건 북측 및 북서측으로 본건을 포함한 노폭 약 5미터 ~ 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반공업지역, 지구단위계획구역(덕정공업), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(3) : 일반공업지역, 지구단위계획구역(덕정공업), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(4) : 일반공업지역, 지구단위계획구역(덕정공업), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(5) : 일반공업지역, 지구단위계획구역(덕정공업), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 1층건으로 (사용승인일 : 2016년 07월 26일) 외 벽 : 샌드위치 판넬마감. 내 벽 : 벽지 도배 마감. 창 호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물 개황도 참조

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 덕정동 78, 78-3 양지상에 소재하나, 현황은 덕정동 78 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70062 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 78

용도: 단독주택

감정가: 417,593,710 원

토지면적: 527.00㎡ (약 159.46 평)

건물면적: 99.61㎡ (약 30.13 평)

건물 제시외면적: 6.46㎡ (약 1.95 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "덕정6통마을회관" 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공장, 주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됩니다. 토지는 부정형의 평지로서 단독주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 일부 토지는 도시계획도로(중로3류)에 저촉될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 21일 국민은행 근저당 (을13/을1)

* 소멸되는 권리: 국민은행 근저당, 전연숙 근저당, 전연숙 임의경매 개시결정 등기.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시된 지상권은 없으나, 일반적인 주의사항으로 기재됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이해구

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 후 인도명령 대상이 될 수 있으며, 보증금 반환은 임대인 또는 법원의 배당을 통해 이루어져야 합니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없으나, 혹시 모를 변동 가능성에 대해 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 218,770,000원

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 2026년 6월 기준 7,500만원에서 15,000만원 사이로, 건물 연식은 1986년~1994년입니다. 본건은 단독주택으로, 비교 대상 주택들과는 건물 유형 및 연식(2016년 신축)에서 차이가 있습니다. 또한, 본건 토지 면적이 527.00㎡로 상당한 편이어서 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 보입니다. 일반공업지역에 해당하여 주거용 부동산보다는 산업 시설이나 물류 창고 등과 혼재되어 있는 특징이 있습니다. 따라서 주변의 소형 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정평가액 417,593,710원은 이러한 토지 가치와 비교적 신축 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. (예: 양주 버스 78번 노선 이용 가능)

* 편의시설: 주변에 덕정역이 있고, 인근 상가 및 시설 이용이 가능합니다. 또한, 덕정소공원 아이누리놀이터 등 근린 생활 시설이 있습니다.

* 주변 환경: 공장, 주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았으나, 일반공업지역 특성상 일부 공업 시설이 존재합니다. 양주권 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 비교적 인근에 위치하나, 직접적인 영향권 범위는 아닙니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 용도: 일반공업지역으로 지정되어 있어, 향후 주거용 건물 신축이나 증축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다. 지구단위계획구역(덕정공업)에 해당합니다.

* 도로 저촉: 일부 토지가 도시계획도로(중로3류)에 저촉될 가능성이 있습니다.

* 건물 현황: 공부상 덕정동 78, 78-3 지상에 소재하나, 현황은 덕정동 78 지상에 소재합니다. 제시외 건물(컨테이너)은 평가에서 제외되었습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되었으므로, 다른 채무 관련 사항을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 해당 임차인은 대항력 없음).

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근인 2016년에 신축된 건물이 장점을 가집니다. 또한 527㎡의 넓은 토지 면적은 재산 가치를 높이는 요인입니다. 하지만 일반공업지역이라는 용도 제한과 도시계획도로 저촉 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 공동담보 물건으로 채무 관계 확인이 필요하며, 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세가 낮은 연립/다세대 주택과의 직접적인 비교는 어렵고, 토지 가치 및 감정평가액을 중심으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공된 비교적 최신 건물로, 건물 상태 양호 예상.

* 넓은 토지 면적: 527㎡의 대지는 잠재적 활용 가치가 높음.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도 증대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 417,593,710원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 채권 총액은 218,770,000원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세와 직접 비교하기 어렵고, 일반공업지역이라는 용도적 제약과 도로 저촉 가능성 등의 리스크를 고려해야 합니다. 따라서 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 376,000,000원 (감정가의 약 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.