나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경2 [1] 서울특별시 강북구 번동 148-32 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "번동초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층중 3층 302호로서, 외벽 : 석재 붙임, 벽돌타일 붙임, 법랑판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로대비 남동하향 완경사인 5필지 일단의 부정형 토지로서, 다세 대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포 장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

번동 148-32, 번동 148-31, 번동 148-35, 번동 139-1, 번동 139-2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어 협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경2 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO (안암동새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 번동 148-32 3층302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 280,000,000원

토지면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

토지지분: 29.418㎡ (약 8.90평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

1.4. 주요사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "번동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임, 벽돌타일 붙임, 법랑판넬 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

본 건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 남동하향 완경사인 5필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본 건은 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

2.7. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상자, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 대한 토지거래계약 허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)이며, 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역(지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다. (상세 내용은 토지이용계획확인서 참조 요망)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 총 채권액은 307,269,208원입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 2020-08-31: 소유권이전 (안호찬)

* 2020-09-03: 우리은행 근저당 181,500,000원 (말소기준권리)

* 2020-09-03: 안암동새마을금고 근저당 36,000,000원

* 2024-10-22: 서울신용보증재단 가압류 31,248,065원

* 2026-01-08: 안암동새마을금고 임의경매개시결정 (2026타경2)

* 2026-03-16: 소상공인자영업자새출발기금 가압류 58,521,143원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 9월 3일에 설정된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 소유권이전 신탁등기말소, 소유권이전)는 현황과 같고, 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경 및 편의시설

본 건이 위치한 번동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군 및 주거 편의

인근에 번동초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 건물이 6층 규모이며 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 상 특이사항

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있어, 존재할 수 있는 지상권에 대한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 대상자, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 현재 경매 진행 시점(2026년 9월)은 허가 기간에 해당하므로, 향후 매매 시 허가 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2018년경 건축된 건물임에도 불구하고 인근의 오래된 건물들에 비해 낮은 시세로 거래된 점이 특이합니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 특히 2018년에 준공된 신축급 건물이라는 점은 장점으로 평가됩니다. 다만, 등기부상 여러 권리가 복잡하게 설정되어 있었으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정이 남아있어 향후 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공(2018년)된 신축급 건물로, 노후 건물이 많은 지역에서 상대적으로 높은 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 감정가(2억 8천만원) 대비 최근 실거래가(1억 4천만원 ~ 1억 9천만원)가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다. (단, 신축 연식 차이를 감안한 시세 재산정 필요)

* 번동 148번지 일대 대규모 재개발 사업(약 3,125세대 예정)이 추진 중이거나 진행 단계에 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. (참고: 검색된 정보에 따르면 번동 148번지 일대 재개발이 구역 지정 단계를 지나 추진위원회 승인 단계에 있으며, 2025년~2026년 사이에 관련 절차가 진행 중이거나 완료된 것으로 보입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 280,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 주택들이 140,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다. 제공된 매매 정보의 건물들은 대부분 1990년대 초중반에 준공된 노후 건물들입니다.

본 건은 2018년 준공으로 연식이 약 25~30년 이상 차이가 나므로, 단순 비교는 어렵습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하여, 오래된 건물들의 평균 거래가(약 10.8백만원 ~ 11.3백만원/평)에 1.3~1.5배 수준의 가치를 적용할 경우, 약 180,000,000원에서 240,000,000원 사이의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

하지만, 감정가가 280,000,000원임을 고려하고, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성 및 토지거래허가구역이라는 점을 리스크 요인으로 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 현실적인 시장 가치 및 경매 특성을 반영한 예상 입찰가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 범위로 판단됩니다.

따라서, 투자 목표 수익률 및 낙찰 후 예상되는 제반 비용(취득세, 법무비, 명도비 등)을 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.