나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3113 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 「신월중학교」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 서측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상10층 지하1층건 내 제10층 제1001호로서 (사용승인일: 2022.08.04) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방, 욕실, 주방 및 거실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대한면 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제3종구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음방지및소음대책지역지원에관한법률>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(강서양천교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3113 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 52-13, 제10층 제1001호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

321,000,000원

1.5. 토지면적

11. 10㎡ (약 3.36평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.7. 건물면적

29. 77㎡ (약 9.01평)

1.8. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매구분

부동산 강제 경매

1.11. 채권자

주OOOOOOO

1.12. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상10층 지하1층 건물 내 제10층 제1001호로, 2022년 8월 4일 사용승인되었습니다. 현재 오피스텔(방, 욕실, 주방 및 거실, 현관 등)로 이용 중입니다.

1.13. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종구역(공항소음방지), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 「신월중학교」 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 간선·지선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 넓은 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026.01.12. 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김강산)

* 보증금: 327,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-30

* 확정일자: 2023-11-07

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 지상권이 언급되어 있으나, 해당 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(신월동 52-13번지) 내 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월 15일: 31,900만원 (27.81㎡, 8층)

* 2025년 7월 20일: 29,900만원 (27.81㎡, 5층)

* 2026년 6월 24일: 29,900만원 (27.81㎡, 7층)

최근 거래가는 29,900만원에서 31,900만원 사이로 형성되어 있으며, 2025년 하반기 이후로는 29,900만원 수준을 유지하고 있습니다. 본건의 감정가 32,100만원은 최근 시세 대비 소폭 높은 수준으로 평가되었습니다.

4.2. 주변 상권

본건 인근은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대로서, 상권 자체는 형성되어 있으나 오피스텔 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 신월중학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건

본건은 임차인 김강산 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 의미하지만, 조건이 이행되지 않을 경우 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 이는 외국인 등 특정 대상자에게 거래 시 허가가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 건축물대장상 용도와 현황

집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이므로 관련 세금이나 규제에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 임차인 관련하여 보증금 반환 청구권 포기 조건 매각으로 인수 부담은 없으나, 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 최근 시세는 29,900만원 수준이나 감정가는 32,100만원으로 다소 높게 평가되었습니다. 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2022년에 준공된 비교적 신축 건물로, 향후 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

8.2. 편리한 교통망

대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 신월동 지역 개발 가능성

신월동 지역의 향후 발전 가능성을 고려한 투자 관점도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 32,100만원이나, 최근 실거래가는 29,900만원 수준으로 형성되어 있습니다. 또한, 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건 매각과 같은 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

감안된 예상 입찰가: 28,500만원 ~ 29,500만원

상기 금액은 현재 시세 및 잠재적 리스크를 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.