나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3128 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3128 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제4층 제401호

* 건물명: 올라루즈

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

* 토지면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

* 건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

* 감정가: 431,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"이 인근에 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑5, 2026-01-12 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 . 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-02, 대항력: 있음. (보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사(이 ). 보증금: 420,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-15, 확정일자: 2022-06-07, 배당신고일자: 2024-06-03, 대항력: 없음. (을3 주택임차권 등기 말소 조건)

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도: 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 다세대주택 및 상가 등이 밀집해 있습니다.

* 비슷한 시기/종류의 주변 거래 사례:

* 2026년 7월, 화곡동 366-36번지 "더원"(2019년 건축, 19.98㎡) 4층 매매가 216,000,000원 (약 3,576만원/평)

* 2026년 7월, 화곡동 504-114번지 다세대(1986년 건축, 37.44㎡) 2층 매매가 150,000,000원 (약 1,324만원/평)

* 2026년 7월, 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌"(2002년 건축, 37.56㎡) 3층 매매가 160,000,000원 (약 1,408만원/평)

* 본 건과 유사한 건축 연도(2022년)의 "더원"(2019년 건축) 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 면적(29.81㎡)을 기준으로 환산 시 약 322,300,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "신정초등학교"가 인근에 위치하며, 지하철 2/5호선 "까치산역" 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "대공방어협조구역" 등이 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 임차인(이상혁)의 보증금반환청구권 포기 조건이 매각 조건으로 포함되어 있어, 입찰 전 관련 내용을 명확히 이해해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(김 ) 존재: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 관련 법적 검토가 필요합니다. (매각 조건에 따라 인수되지 않을 가능성이 높습니다.)

* 토지이용계획상 제한사항: 공항, 군사시설 보호 구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 넓은 면적을 가진 건물은 아니나(전용 약 9평) 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. '신정초등학교'와 '까치산역'이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 다소 복잡하나, HUG 관련 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 관련 포기 조건이 명확히 명시되어 있어 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지이용계획상의 제한사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* HUG 조건 유리: HUG 관련 인수 조건이 매수자에게 유리하게 변경되었고, 임차인 보증금 포기 조건으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 인접: 지하철 2/5호선 까치산역 이용이 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 431,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(특히 신축 건물의 거래 사례)를 분석한 결과, 본 건의 면적(29.81㎡)과 건축 연도(2022년)를 고려했을 때 시장가는 약 322,300,000원으로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 이를 기준으로 예상 입찰가를 320,000,000원 으로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.