나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10048 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-25 메이저빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "한신초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택, 학교 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층203호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 다세대주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(입안), 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역(입안), 소로3류(폭 8m 미만)(입안)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가 착공제한지역(제한기간: 2024.5.1.~2026.4.30.)<건축법>, 건축허가 착공제한지역(지정기간: 고시일(20250612)로부터2년)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

- 본건의 옥탑층의 면적 등은 등기사항전부증명서(옥탑1층: 73.76㎡)와 집합건축물대장(표제부, 갑)(옥탑1층: 73.76㎡_다락, 옥탑1층: 16.51㎡_계단실)이 상이하며, - 본건의 소유자는 등기사항전부증명서 및 토지대장의 대지권등록부(소유자: 사형택)와 집합건축물대장(전유부, 갑)(소유자: 정경원, 박이숙)이 상이하니 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-25번지 메이저빌 2층 203호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10048 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 313,000,000원입니다.

건물 전용면적은 45.88㎡(약 13.88평)이며, 토지 지분은 29.23㎡(약 8.84평)입니다.

건물은 2017년 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 정비구역 지정(입안) 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "한신초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건 북동측으로는 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자

본 경매는 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 권리 요약

등기부등본상 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 2023.09.08.)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을3, 이승룡)은 말소 대상이며, 주택도시보증공사에서 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이승룡)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-30

확정일자: 2022-12-13

대항력: 없음

비고: 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

* 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

본건과 유사한 쌍문동 지역의 최근(2026년 7월) 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2012년식, 전용면적 26.51㎡(약 8.02평)의 주택이 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,847,000원)

1991년식, 전용면적 36.54㎡(약 11.05평)의 주택이 146,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,995,000원)

본건 건물은 2017년 신축으로, 최근 거래된 2012년식 주택과 유사하거나 더 신축입니다.

이에 따라, 본건(45.88㎡, 약 13.88평)의 예상 시세는 최근 거래된 신축 연식 주택의 평당 단가(약 5,847,000원/㎡)를 적용 시 약 268,000,000원으로 추정됩니다.

* 시장 동향

감정가(313,000,000원) 대비 추정 시세(약 268,000,000원)에 다소 차이가 있어, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

정비구역(입안)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

"한신초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 불일치

옥탑층 면적 및 소유자 정보가 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 토지대장 간에 상이한 부분이 존재하므로, 현장 방문 시 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축허가 착공제한

본건은 건축허가 착공 제한 지역으로 지정되어 있어(2024.5.1.~2026.4.30. 및 2025.06.12.로부터 2년), 해당 기간 동안 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 정비구역 (입안)

정비구역으로 지정(입안)되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 아직 확정된 사항이 아니므로 불확실성이 존재합니다.

* 토지거래 허가구역

토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 하자는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

다만, 공부와의 차이, 건축허가 착공 제한, 정비구역 지정(입안) 상태 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 재개발 잠재력: 정비구역(입안) 지역으로 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 적합성: 학교 인근에 위치하여 학군 및 주거 환경이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 최근 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

최근 거래된 유사 신축 건물의 시세를 바탕으로 추정한 시세는 약 268,000,000원입니다.

감정가(313,000,000원)가 추정 시세보다 높으므로, 감정가 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.