나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3088 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-10 한울스위트하우스 제10층 제1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각급 학교, 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 및 지하철 신정역 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로서, (사용승인일: 2015.12.10) 외벽: 석재 및 일부 판넬붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호

이용상태

본건 제1002호 다세대주택(단지형도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 2필 일단의 대체로 세장형 토지로서, 오피스텔/다세대주택 등의 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30미터 내외 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<474-10> 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파 트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <474-19> 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상 대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반 드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선, <추가기재>건축가능하나별도협의요함

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3088 (1)

• 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-10 한울스위트하우스 제10층 제1002호 (도로명주소: 서울특별시 양천구 중앙로 327)

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 200,000,000원

• 토지면적: 15.19㎡ (약 4.60평)

• 건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

• 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주변환경: 각급 학교, 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 동측으로 약 30미터, 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

• 생활편의시설: 인근 검색 결과, 다양한 의료 시설(의원, 정형외과, 치과 등)이 도보 거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

3. 권리분석

• 채권자: 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청했습니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강현환)

* 보증금: 198,000,000원

* 전입일자: 2020-04-01

* 확정일자: 2020-02-12

* 대항력: 없음

* 주의사항: HUG 인수 조건 변경 및 임차권 말소 조건으로 매각됩니다. 주택임차권은 말소 예정이며, 매수인은 배당받지 못하는 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기해야 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

• 등기부현황:

* 집합건물 등기부상 가장 최근의 권리말소 기준 권리는 2025년 4월 11일 접수된 김포세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)은 압류보다 후순위로 말소될 예정입니다.

* 주택임차권(을3)은 말소 기준으로 간주되는 압류보다 선순위이나, '대항력 없음' 및 '말소 예정' 표기로 보아 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 2025년 10월 10일 접수된 토지 을구 1번 지상권 설정 등기 (제73003호)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 중요한 부담입니다.

4. 상권분석

• 주변 시세 (제공된 JSON 정보 기반):

* 2026년 5월 거래된 효성쉐르빌(2017년식, 52.41㎡)의 경우 30,200만원에 거래되었습니다. (약 1,911만원/평)

* 2025년 5월 거래된 수명산시그니처(2019년식, 55.56㎡)의 경우 32,900만원에 거래되었습니다. (약 1,958만원/평)

* 주어진 JSON 정보의 매물들은 주로 50㎡대 다세대 주택으로, 본건(21.21㎡)과는 면적 및 건축연도가 상이합니다.

• 본건(한울스위트하우스, 2015년식, 21.21㎡)의 감정가는 20,000만원입니다.

• KB부동산 및 디스코 정보에 따르면, '한울스위트하우스' 자체의 최근 실거래가(2025년 7월, 2026년 3월)는 약 1억 6,500만원 ~ 1억 6,800만원 수준으로 파악됩니다. 이 거래들은 더 넓은 면적(35㎡, 50㎡대)의 호실일 가능성이 높습니다.

• 본건은 매우 작은 면적(약 6.42평)의 도시형생활주택으로, 면적당 단가는 유사한 크기의 소형 주택과 비교해야 합니다. 유사 지역 소형 주택의 가격 수준을 감안하면, 감정가 20,000만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

• 건물정보:

* 건축년도: 2015년 12월 10일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 10층 건물 (본건 10층)

* 세대수: 총 30세대 (또는 23세대)

* 설비: 급배수, 소화전, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

• 이용상태: 본건 제1002호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

• 주변 교육시설: "양강중학교" 북측 인근에 위치하며, 이는 학습 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

• 토지 별도등기: 토지에 별도의 등기가 존재합니다.

• 지상권 인수: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 1992년 10월 10일 등기된 토지 지상권(을구 1번)이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 권리로서, 해당 지상권자의 권리(예: 지료 지급 의무 발생, 건물 사용 제약 등)가 매수인의 재산권을 제한할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 이 권리의 내용과 영향력에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

• 소형 면적: 전용면적 21.21㎡(약 6.42평)으로 매우 작아, 주거 목적이나 투자 목적 모두에서 활용도가 제한될 수 있습니다.

• 감정가 대비 시장가: 감정가(20,000만원)가 최근 유사 건물의 실거래가(약 16,500만원)나 시장 시세 추정가(약 1.2억~1.6억) 대비 높은 편이며, 특히 지상권 인수 부담을 고려하면 실제 가치는 더 하락할 수 있습니다.

• 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하였으며, 임차인 관련 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보여 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 교육 시설 접근성도 양호합니다.

그러나 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 설정 등기가 존재한다는 점입니다. 이는 매수인이 해당 권리를 승계하여 지료 지급 의무 등의 추가 부담이 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 전용면적이 21.21㎡로 매우 작아 활용도가 제한적이며, 감정가 대비 실제 시장가 및 최근 거래가를 고려할 때 가격 메리트 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

• 강제경매로 인한 시세 차익 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

• 소형 평형 투자: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준할 수 있습니다.

• 교통 접근성: 지하철 신정역 및 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원이나, 다음과 같은 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 설정 등기 존재 (가장 큰 위험 요소)

• 매우 작은 전용 면적 (21.21㎡)

• 주변 유사 건물 시세 및 본건 자체의 최근 실거래가(약 1.6억~1.7억 수준으로 추정, 단 면적 차이 존재)

• 감정가 대비 높은 수준의 시세 (특히 지상권 부담 반영 시)

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 상당히 낮은 수준에서 시작하는 것이 바람직합니다. 지상권의 구체적인 내용과 매수인이 부담해야 할 지료 등의 금액에 따라 가치가 크게 달라지므로, 반드시 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 잠재적 가치는 약 12,000만원 내외로 추정되나, 지상권 부담의 정도에 따라 그 가치는 더욱 하락할 수 있습니다. 따라서 보수적으로 약 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 특히 지상권의 상세 내용 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.