나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3011 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2021.04.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형의 토지로 "공동주택(도시형생활주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로(가)변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2026타경3011 (1) 사건번호의 부동산 강제 경매 물건입니다. 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제402호이며, 건물은 도시형생활주택으로 사용 중입니다. 감정가는 277,000,000원이며, 토지 면적은 18.61㎡(약 5.63평), 건물 면적은 29.90㎡(약 9.05평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3011 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택)

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자는 주택도시보증공사)

* 사용승인일: 2021년 4월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 신월동 지역은 현재 지하철역이 없는 교통 취약 지역이었으나, 대장홍대선 착공으로 '신월역'(가칭) 신설이 예정되어 있어 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로, 2021년 4월 15일에 사용 승인되었습니다.

* 토지 이용 상태: 2필지 일단의 대체로 세장형 토지 위에 "공동주택(도시형생활주택)" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 세로(가)변의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑6)가 말소기준권리가 됩니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. 을구의 주택임차권(김유진)도 말소 예정으로 등기부상 표기되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 유광진 외 1명 (갑1, 갑3, 갑5)

* 주택 임차권: 김유진 (을1), 보증금 259,000,000원, 전입/확정일자 2021.07.16. (대항력 없음)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (갑6, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 259,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김유진)

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-16

* 확정일자: 2021-07-16

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 본 물건은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하는 임대차보증금이 없음을 의미하나, 해당 조건이 매각 이후에도 명확히 이행되는지 최종 잔금 납부 전 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 신월동은 주거 지역에 해당하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 편의시설: "신월1동주민센터"가 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 2일, 신월동 460-5번지 '대경4차(가,나)' 연립주택 (1981년 건축, 전용 55.27㎡) 210,000,000원에 직거래.

* 2026년 5월 2일, 신월동 523-26번지 '효성쉐르빌' 다세대 (2017년 건축, 전용 52.41㎡) 302,000,000원에 중개거래.

* 2026년 5월 1일, 신월동 9-3번지 '수명산시그니처' 다세대 (2019년 건축, 전용 55.56㎡) 329,000,000원에 중개거래.

* 건축물 정보: 본 건이 속한 '어반리더스'는 2021년 4월 15일 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

* 시세 추정: 본 건의 전용면적은 29.90㎡(약 9.05평)입니다. 최근 실거래 사례 중 2017년~2019년 준공된 다세대주택(약 52.41~55.56㎡)이 30,200만원 ~ 32,900만원에 거래되었습니다. 본 건은 건축 연도가 더 최신(2021년)이라는 장점이 있습니다. 이를 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 277,000,000원과 유사하거나 소폭 상승 여력이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 신월1동주민센터, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 향후 대장홍대선 '신월역'(가칭) 개통 시 지하철 접근성이 크게 향상될 전망입니다.

* 교육시설: (주변 교육시설 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 조건부 매각: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인은 인수하는 보증금이 없을 것으로 예상되나, 해당 조건이 최종적으로 이행되는지 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다. (최종 잔금 납부 전 법률 전문가와 상담 필수)

* 주택임차권: 등기부상 을구에 주택임차권(김유진)이 존재하나, 대항력이 없고 말소 예정입니다. 이는 HUG의 임차인 지위 승계와 관련된 사항으로, 채권자(HUG)와의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

* 지역 지구 제약: 토지이용계획상 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여, 공항 및 군사시설 관련 법규에 따른 건물 증축 및 재건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 양호한 건물 상태와 편리한 대중교통 접근성(향후 지하철역 신설 예정)을 갖추고 있습니다. 주변 주거 환경도 무난하며, 최근 주변 시세를 고려했을 때 감정가 수준에서 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사와 관련된 독특한 권리관계 및 조건부 매각 사항은 잠재적 리스크이므로, 입찰 전 해당 내용을 반드시 명확히 확인하고 법률적 검토를 거치는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능하며 관리 용이성이 높습니다.

* 대중교통 개선 기대: 현재 버스 접근성은 양호하며, 향후 대장홍대선 '신월역' 신설 예정으로 지하철 이용 편의성이 크게 증대될 전망입니다.

* 안정적 시세: 최근 주변 유사 물건의 실거래가 수준이 본 건의 감정가와 유사하거나 높게 형성되어 있어, 시세 하락 위험이 낮습니다.

* 소형 주거 상품: 전용면적 약 9평의 소형 주택으로, 1인 가구 등 소형 주거 상품에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 277,000,000원입니다. 최근 주변 유사 면적(약 52~55㎡) 다세대주택 실거래가가 30,200만원 ~ 32,900만원 수준임을 감안할 때, 본 건(약 29.90㎡)의 현재 시세는 약 27,000만원 ~ 30,000만원 내외로 추정됩니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 조건부 매각임을 고려합니다.

* 최신 건축 연도(2021년)라는 장점을 반영합니다.

* 주변 지역의 잠재적 교통 개선(지하철 신설)을 고려합니다.

종합적으로 판단했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 277,000,000원을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 277,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 적정해 보입니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사, 주변 시세 재확인, 명확한 권리 분석 결과(특히 임차권 조건 이행 여부) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최저매각가율, 응찰 경쟁률, 법원 진행 상황 등을 면밀히 파악하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.