나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3051 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-50 화곡아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매
서울특별시 강서구 가로공원로78길 6 화곡아트빌, 제3층 제301호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경3051(서울남부지방법원 경매4계). 감정가 265,000,000원, 최저가 212,000,000원. 매각기일은 2026-09-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2026 타경 3051 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-50 화곡아트빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로78길 6 화곡아트빌, 제3층 제301호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 관할법원 | 서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, (저촉)상대보호구역, 도시지역, (접함)제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 제3종일반주거지역 |
면적
| 토지면적 | 16.18㎡ (4.89평) |
|---|---|
| 건물면적 | 22.95㎡ (6.94평) |
금액
| 감정가 | 265,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 212,000,000원 (감정가 대비 80%) |
| 입찰보증금 | 21,200,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.08.19 | 265,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.22 | 212,000,000원 |
물건 비고
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 소재지 및 현황
* 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 371-50 (신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 6)
* 건물명: 화곡아트빌
* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)
* 해당 층수: 3층
* 건물 총 층수: 6층
* 준공일: 2022년 1월 27일
1.2. 물건 내역
* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3051 (1)
* 감정가: 265,000,000원
* 토지 면적: 16.18㎡ (약 4.89평)
* 건물 면적: 22.95㎡ (약 6.94평)
* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각
* 경매 구분: 부동산 강제 경매
* 채권자: 주택도시보증공사
1.3. 매각물건 정보
* 감정평가액: 265,000,000원
* 물건명세서 작성일: 2026년 7월 14일
2. 입지조건
2.1. 교통
* 지하철: 5호선 화곡역 도보 약 10-15분 거리, 2호선 및 5호선 까치산역 도보 약 15-20분 거리
* 버스: 단지 인근에 다수의 버스정류장이 위치하며, 서울 시내 및 강남, 여의도 등 주요 지역으로 운행하는 노선이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.
2.2. 주변환경
* 생활시설: 이마트 에브리데이, 재래시장, 각종 병원, 은행, 음식점, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있습니다.
* 교육시설: 화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치하고 있습니다.
* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 도심 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.
3. 권리분석
3.1. 등기부 현황
* 말소기준권리: 2025년 4월 2일자 양천세무서장의 압류 (갑2)
* 본 물건은 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.
* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 보입니다.
* 등기부채권 총액: 265,000,000원
3.2. 임차인 분석
* 본 물건에는 총 3명의 임차인이 존재하며, 각 임차인 현황은 다음과 같습니다.
* 임차인: 오
* 보증금: 0원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2025년 1월 3일
* 대항력: 있음
* 비고: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.
* 임차인: 이 (주택도시보증공사)
* 보증금: 265,000,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2022년 11월 14일
* 확정일자: 2022년 10월 24일
* 배당신고일자: 2024년 9월 2일
* 대항력: 없음
* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 존재했으나 말소 예정이며, 대항력이 없습니다.
* 임차인: 전
* 보증금: 0원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2025년 1월 31일
* 대항력: 있음
* 비고: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.
* 인수 보증금 합계: 0원
* 임차인 이선희(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.
4. 잠재적 리스크
* HUG 인수조건 변경: 매각 조건에 따라 HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건이 변경될 가능성이 있습니다.
* 대항력 있는 임차인의 보증금 미상: 오 와 전 임차인은 보증금이 0원으로 표기되어 있으나 대항력이 존재합니다. 이들의 보증금 반환 청구권 포기 여부 확인이 필수적이며, 불확실할 경우 낙찰자가 추가 부담을 질 수도 있습니다.
* 명도 조건 확인: 임차인 이선희(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건의 이행 여부가 매우 중요합니다.
* 화곡동 지역 빌라/다세대 시장 동향: 해당 지역의 부동산 시장 변동성과 공급/수요 추이를 지속적으로 파악해야 합니다.
5. 종합 의견
본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 신축 다세대주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 비교적 안전한 편입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 존재하며, 해당 임차인(이선희)은 대항력이 없으나, 보증금이 0원으로 명시된 오 및 전 임차인은 대항력이 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다. 매각 조건에 명시된 임차인 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 조건의 이행 여부가 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다.
6. 투자 포인트
* 화곡동 지역의 신축 다세대 주택으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.
* 권리상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.
* HUG 관련 임차인 조건이 명확히 제시되어 있어, 조건 이행 시 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.
* 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 처리 방안을 명확히 확인할 경우, 추가적인 투자 메리트 확보가 가능합니다.
7. 예상 입찰가
* 시세 분석:
* 주변 최근 매매 정보(2026년 7월)를 보면, 2019년 준공된 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 다세대가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 1,080만원 수준입니다.
* 본 물건은 2022년 준공된 22.95㎡(약 6.94평) 면적으로, 비교적 최신 건물입니다.
* 최근 거래가 기준으로 환산 시, 22.95㎡ * (216,000,000원 / 19.98㎡) ≈ 248,400,000원 수준입니다.
* 감정가는 265,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.
* 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원 (보증금: 23,000,000원 ~ 24,000,000원)
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