나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3152 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제13층 제1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층,지상18층 건물 내 제13층 제1302호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점) 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 차량통행 가능한 포장도로(화곡로) 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 내부확인이 곤란한 상황으로 건축물 대장(건축물 현황도)을 기준으로 도면을 작성 하였으므로 실제 상황과 상이할 수 있으니 경매 참여시 유의 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3152 (1)

1.2. 물건 종류

오피스텔

1.3. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제13층 제1302호

1.4. 감정가

257,000,000원

1.5. 토지 면적

3. 80㎡ (약 1.15평)

1.6. 건물 면적

21. 16㎡ (약 6.40평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

1.1. 2. 교통 상황

일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준임.

1.1. 3. 도로 접근성

북서측으로 차량 통행 가능한 포장도로(화곡로)에 접하고 있음.

1.1. 4. 지역 지구 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공항 관련 고도 제한 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하므로 상세 확인 필요.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 현황

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2026-01-13)임.

* 본 물건은 소유권 이전 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등기 등이 말소될 예정이거나 말소된 권리들을 정리하고 있음.

* 채권 총액: 275,000,000원.

* 임차인 U *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-13, 대항력 있음.

* 임차인 J * (주택도시보증공사): 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-24, 확정일자 2022-05-24, 배당신고일자 2024-03-22, 대항력 없음.

1.2. 2. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인은 없으나, 임차인 U *는 대항력이 있으므로 인수될 수 있음. 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 구체적인 계약 내용을 확인해야 함. 금액이 0원이라도 주의 필요 문구를 포함하여 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 J *(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기를 조건으로 매각이 진행됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 거래 사례

건축연도 2020년, 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5번지에 위치한 '거마지엠밸리' 오피스텔 12층 13.42㎡(약 4.06평) 전용면적이 2024년 3월 18일에 135,000,000원(1억 3,500만원)에 거래된 사례가 있음. 본건은 동일 건물이며, 전용면적 21.16㎡(약 6.40평)로 거래 사례보다 약 1.5배 크며, 13층에 위치함.

1.3. 2. 시장 동향

화곡동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 꾸준한 수요를 보이는 지역임. 최근 실거래가와 비교 시 본건의 감정가는 시장 가격을 반영하고 있는 것으로 보임.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 내부

철근콘크리트구조, 지하2층, 지상18층 건물 내 13층 제1302호임.

1.4. 2. 설비 내역

위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됨.

1.4. 3. 임대차 정보

현재 임대 관계는 미상임. 내부 확인이 곤란한 상황임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차 관련 특이사항

* 임차인 U *는 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부 및 구체적인 계약 내용을 확인해야 함. 금액이 0원이라도 주의 필요 문구를 포함하여 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 J *(주택도시보증공사)는 대항력이 없으나, 매각 조건상 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함. 이는 계약 조건의 이행 여부가 중요함.

1.5. 2. 내부 확인 곤란

본건 내부 확인이 곤란하여 실제 상태와 공부상 내용이 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 필수적임.

1.5. 3. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 도시계획법상 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용에 관한 상세 제한 내용을 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 임차인의 대항력 유무 및 복잡한 권리관계, 내부 확인 곤란 등의 리스크 요소를 내포하고 있음. 특히, 임차인 U *의 대항력 보유와 HUG 인수조건 변경에 따른 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인의 최종 인수 부담을 결정하는 중요한 요소이므로, 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 화곡동 지역의 꾸준한 오피스텔 수요.

* 신축급 건물로 인한 관리 상태 양호 기대.

* 감정가가 현 시세 대비 합리적인 수준일 경우 시세 차익 가능성.

* 복잡한 권리 관계 정리 후 명도 완료 시 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 257,000,000원

최근 실거래가 (13.42㎡ 기준): 135,000,000원

본건 면적(21.16㎡)은 거래 사례 면적보다 약 1.5배 크며, 층수도 유사함.

임차인 J *의 보증금 275,000,000원은 매각 조건상 인수 부담이 없으나, 임차인 U *의 보증금 0원, 대항력 보유 여부를 면밀히 분석해야 함.

현재 제공된 정보와 최근 실거래가를 바탕으로 추정할 때, 본건의 예상 입찰가는 대략 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

이는 권리 분석 결과 인수해야 할 보증금이 없다는 가정 하에, 그리고 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 U *에 대한 명도 리스크를 감안한 금액입니다. 정확한 입찰가는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.