나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3045 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 758-2 마곡일성트루엘플래닛 제3층 제비325호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 공항철도·9호선 환승역인 '마곡나루역' 북서 측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스빌딩, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 공항철도·9호선 환 승역인 '마곡나루역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상14층 건물 내 제3층 제비325호로서, 외벽 : 복합 판넬 및 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스 프링클러설비, CCTV설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 18미터, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/ 서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3045 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 758-2 마곡일성트루엘플래닛 제3층 제비325호

용도: 오피스텔

건물면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

토지면적: 4.94㎡ (약 1.49평) (토지/건물 일괄매각)

감정가: 1억 4,500만원

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선, 9호선, 공항철도 마곡나루역 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 오피스빌딩, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 마곡나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경3045)입니다.

등기부상 말소 예상 권리: 을1 (주택임차권, 이민정) 및 그 외 후순위 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없습니다. 등기부요약 및 특별매각조건에 따라 잔여 임차보증금 인수 금액이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이민정)

* 보증금: 1억 5,750만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 마곡지구 도시개발구역 내에 위치하여 업무 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

주변 시설: 다수의 오피스 빌딩, 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 수요가 풍부합니다.

경쟁 환경: 유사 오피스텔 및 상가가 다수 존재하나, 마곡나루역 역세권의 장점을 바탕으로 잠재적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통: 마곡나루역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하여 서울 전역 및 수도권 접근성이 우수합니다.

환경: 도시개발구역 내에 조성되어 쾌적한 도시 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

도시개발구역: 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 추가 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있어, 매각 조건 확정 시 최종 내용을 확인해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 JSON 데이터 분석 결과, 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 고압선 등)에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 현장 조사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 마곡나루역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 주변 인프라가 양호하며, 도시개발구역 내 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5, 9호선, 공항철도 환승역인 마곡나루역을 도보로 이용 가능합니다.

마곡지구 배후 수요: 첨단 산업단지 및 업무 시설이 집중된 지역으로 풍부한 임대 및 실수요 확보가 가능합니다.

권리 분석 명확: 인수되는 권리 없이 권리 관계가 깔끔하여 안정적인 투자가 가능합니다.

미래 가치 상승 기대: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 마곡지구의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 30일 거래: 21.43㎡, 10층, 1억 4,400만원

* 2026년 6월 25일 거래: 21.43㎡, 10층, 1억 3,500만원

* 2026년 6월 13일 거래: 21.27㎡, 11층, 1억 3,500만원

본건(21.27㎡)과 유사한 면적 및 층수의 최근 거래가는 1억 3,500만원에서 1억 4,400만원 수준입니다. 감정가 1억 4,500만원 대비 최근 시세는 유사하거나 약간 낮은 편입니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담은 없습니다.

최근 최고가 거래액(1억 4,400만원)을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 1억 3,800만원 ~ 1억 4,300만원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.