나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3068 [1] 서울특별시 양천구 신월동 470-26 양천홈타운3차 제6층 제603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "신정역(지하철 5호선)"등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2020.08.04) 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 현황 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사를 평탄하게 조성한 5필지 일단의 세장형 토지로 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

5필지 일단지로서 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3068 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 470-26 양천홈타운3차 제6층 제603호

용도: 아파트

건물명: 양천홈타운3차

층수: 6층 (총 7층)

감정가: 392,000,000원

토지면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물면적: 44.92㎡ (약 13.59평) (전용면적)

분양면적: 제공된 정보 내에서 별도로 명시되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

준공일: 2020년 08월 04일

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

최고의 입지:

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "양강초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독·다가구주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 "신정역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이러한 교통 여건은 제반 상황을 보통 수준으로 유지시키는 요소입니다.

* 도로상태: 본건은 5필지로 구성된 일단의 토지 위에 있으며, 남측과 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 01월 09일에 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑8)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리 및 등기는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별 매각 조건이 적용됩니다. HUG는 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이에 따라, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 등기부상 주택임차권(을5, 권용찬)은 말소 대상입니다.

특이사항: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 언급되어 있으나, HUG의 권리 포기 조건으로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

지하철 5호선 신정역과 양강초등학교 인근이라는 점에서 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 입지입니다.

대규모 상업 중심지와는 다소 거리가 있으나, 일상생활 영위에 필요한 편의 시설은 충분히 갖추고 있어 주거지로서의 상권은 안정적입니다.

5. 생활정보

교육시설: 양강초등학교가 가까이 있어 도보 통학이 가능합니다.

교통시설: 지하철 5호선 신정역 이용이 편리하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 매각 조건: HUG의 권리 포기 및 임차권 말소 조건은 매수인에게 유리하지만, 계약서 상의 정확한 내용을 반드시 숙지하고 이해해야 합니다.

토지이용계획 제한:

* 해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 본 건물은 7층으로 관련 규제를 준수하고 있습니다.

* 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인, 특정 용도 대상, 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도) 등으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

임대 관계: 현재 임대차 관계는 미상으로 파악되나, 권리분석 결과 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 HUG 관련 복잡한 조건은 매수인에게 유리하게 작용하도록 명시되어 있어, 인수 부담이 적습니다.

외관상 특별한 물리적 하자나 구조적 문제점은 보고되지 않았으며, 일반적인 경매 물건에 비해 관리가 잘 된 상태로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2020년 준공으로 최신 건축 기준을 따르고 있으며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 프리미엄: 지하철 5호선 신정역이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 이는 주거 가치를 높이는 요소입니다.

권리 인수 부담 없음: HUG의 권리 포기 조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 392,000,000원

인수 보증금: 0원

채권 총액: 449,000,000원 (감정가보다 높음)

본 물건은 신축 아파트라는 점과 명확한 권리 관계를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다. 인수 보증금이 없다는 점 또한 긍정적입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 333,000,000원 에서 352,800,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(주의: 이는 일반적인 경매 투자 고려사항이며, 실제 투자 결정은 철저한 시세 조사, 현장 방문, 그리고 시장 상황 분석을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.