나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3104 [1] 서울특별시 양천구 신월동 205-4 예성클래식 제2동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층중 제2동 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택(도시형생활주 택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 205-4 :도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3104 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 205-4 예성클래식 제2동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

토지 면적: 29.15㎡ (약 8.82평)

토지 지분: 29.15㎡ (약 8.82평)

건물 면적: 56.42㎡ (약 17.09평)

건물 지분: 56.42㎡ (약 17.09평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 제2동 제2층

건축년도: 2015년 3월 (집합건물 등기부상 소유권보존 등기일 기준)

주차 대수: 예성클래식 단지 총 주차 대수 32대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에는 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 형태를 띠고 있으며, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

신월동 205-4번지 일대는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 공항 소음 관련 구역(제3종 나지구, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요)이며, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 외국인 등 대상 또는 아파트 용도로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이영희 (2015.03.16)

* 소유권 이전: 홍민수 (2015.06.01)

* 주택임차권: 김미정 (2023.08.01, 270,000,000원, 말소) - 전입 2021.06.28, 확정 2021.06.15

* 소유권 이전: 김영대 (2021.06.30, 매매)

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2023.08.23, 5,448,395원, 말소) - 말소기준권리

* 압류: 양천구 (2024.10.21, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.12, 270,000,000원, 말소)

등기부채권 총액은 275,448,395원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자) / 김미정 (실질 임차인으로 추정)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-28

* 확정일자: 2021-06-15

* 배당신고일자: 2023-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건 매각

* 필수 주의 문구: 본 건 임차인(주택도시보증공사)은 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대해 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없으며, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요만 언급되어 있음)

특별 매각 조건에 따라, 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월에 유사한 면적과 연식의 다세대 주택들이 매매되었습니다.

"효성쉐르빌"(2017년 준공, 52.41㎡)은 302,000,000원에, "수명산시그니처"(2019년 준공, 55.56㎡)는 329,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들은 본건(2017년 준공, 56.42㎡)의 시장 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

4.2. 시세 분석

최근 실거래가를 바탕으로 분석했을 때, 해당 지역의 다세대 주택 시세는 전용면적 기준 평당 약 570만원에서 590만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 258,000,000원으로, 전용면적 56.42㎡(약 17.09평) 기준 평당 약 457만원으로 평가되었습니다.

이는 최근 시장 실거래가 대비 약 13% ~ 15% 가량 낮은 수준으로, 가격적인 측면에서 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

단지 북동측 인근에 "신원초등학교"가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변은 주거 지역으로 형성되어 있어, 일상생활에 필요한 각종 편의시설(상점, 병원, 은행 등)은 도보 또는 차량으로 쉽게 이용 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 정보

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

내부에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수 조건 변경 및 임차권 승계인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다.

HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대해 매수인에게 보증금 반환 청구를 포기하는 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 행정/법규 관련 리스크

토지이용계획 상 다수의 제한 사항이 존재합니다. 가축사육제한구역, 공항 관련 소음 구역 및 표면 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.

또한, 상대보호구역에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 강서양천교육청의 확인이 필수적입니다.

토지거래계약 허가구역 지정 기간 및 대상, 용도 등도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 예성클래식 제2동 제202호 다세대주택입니다.

2017년 준공되어 비교적 현대적인 건물이며, 감정가가 최근 시장 시세보다 낮게 책정되어 가격적인 매력이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)와의 특별 매각 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 잠재적 위험성을 신중하게 검토해야 합니다.

더불어, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들도 잠재적 리스크 요인으로 고려하여야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하며, 현대적인 건축 연식과 설비를 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 포기 조건은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 권리 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원입니다.

최근 5년 이내 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 매매 사례가 302,000,000원부터 329,000,000원까지 형성되어 있음을 감안할 때, 본건은 시세 대비 낮은 감정가를 가지고 있습니다.

HUG와의 특별 매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 실질적인 채무나 부담이 적다고 판단될 경우, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 유리합니다.

따라서, 감정가의 105% 수준인 약 270,000,000원부터 시작하여, 최근 시장 시세인 300,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 대한 면밀한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.