나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3112 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 76-1 마루 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '우장산역' 동측에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며,인근에 지하철 5호선 "우장산역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 제2층 제201호로서, ［사용승인일: 2019.03.21］ 외벽: 석재,벽돌붙임 및 징크패널 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로서 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3112 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 76-1, 마루 제2층 제201호 (도로명: 서울특별시 강서구 우현로 30-41)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 255,000,000원

* 면적:

* 토지: 23.44㎡ (약 7.09평)

* 건물: 29.32㎡ (약 8.87평) - 전용면적

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 3월 21일

1.1. 입지조건

* 위치: 지하철 5호선 '우장산역' 동측에 위치

* 주변환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지역

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '우장산역' 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 31일 접수된 김재명 가압류 (채권액 1,000,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (갑1, 2019.04.22)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2020.11.11)

* 주택임차권 (을3, 2024.11.28, 말소) - 임차인: 고정민, 보증금: 240,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022.11.18, 확정일자: 2022.10.31

* 가압류 (갑8, 2023.05.31, 말소) - 권리자: 김재명

* 강제경매 (갑9, 2026.01.12, 말소) - 권리자: 주택도시보증공사

* 압류 (갑10, 2026.02.26, 말소) - 권리자: 국민건강보험공단

* 압류 (갑11, 2026.07.02, 말소) - 권리자: 강서세무서장

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주요 권리관계 요약: 본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 임차인의 대항력이 포기되고 HUG 인수조건 변경으로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 아파트, 다세대주택, 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 지하철 5호선 우장산역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

* 건물 상태: 2019년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 건물 노후도가 낮습니다. 내부는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방, CCTV, 승강기, 주차 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역으로 지정되어 있어 김포공항의 운항 경로상 소음 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 일부 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있어 개발 또는 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가는 2억 5,500만원입니다. 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 상태로 매각되는 큰 장점이 있습니다. 이는 권리관계의 복잡성을 해소해주어 안전한 투자를 가능하게 합니다. 다만, 공항 인근 지역으로서의 소음 가능성은 반드시 인지해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 향후 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 지하철 5호선 우장산역을 이용할 수 있는 우수한 역세권 입지입니다.

* HUG 인수조건 변경으로 임차인 관련 위험 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치해 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 255,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 및 건축 연도의 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡, 216,000,000원 거래 사례 참고)와 HUG 조건으로 인한 위험 부담 제거 효과를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 275,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.