나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3108 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규 모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2023.01.02) 외 벽 : 석재붙임 마감, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

"도시형생활주택 단지형다세대"로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3108 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제4층 제404호

건물명: 케이씨하우징

용도: 도시형생활주택 (사용승인일: 2023.01.02)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 내 4층

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 342,000,000원

총 채무액(등기부 기준): 389,000,000원 (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2026년 1월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (서울남부지방법원 2026타경3108)가 말소기준권리입니다.

3.2. 선순위 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다.

등기부상 소유권보존(2023.01.20) 및 공유자전원지분전부이전(2023.05.09)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 임미화 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 389,000,000원

전입일자: 2023.04.24

확정일자: 2023.04.10

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권은 말소 대상)

비고: 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 특별매각조건에 따라 HUG 인수 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인: 정지은

보증금: 0원

전입일자: 2025.06.30

대항력: 있음

비고: 보증금 액수는 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 특이사항 및 특별매각조건

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다.

특별매각조건: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건으로 인해 임차인 임미화 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 도시형생활주택 단지 내 위치하며, 주변은 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 신원초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 비교 물건 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 지역의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 (대경4차), 1981년식, 55.27㎡ (전용): 21,000만원

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 (효성쉐르빌), 2017년식, 52.41㎡ (전용): 30,200만원

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 (수명산시그니처), 2019년식, 55.56㎡ (전용): 32,900만원

비교 분석:

본건은 2023년 신축된 도시형생활주택으로, 전용면적(28.79㎡)은 비교 물건보다 작으나 신축 연식이 매우 짧은 장점을 가지고 있습니다. 비교 물건들의 전용면적당 가격은 약 576만원 ~ 592만원 수준입니다. 본건의 감정가(342,000,000원)를 면적(28.79㎡)으로 환산하면 약 11,879,000원/㎡로, 이는 비교 물건들의 최근 시세보다 상당히 높은 수준입니다. 따라서 신축 연식 프리미엄을 감안하더라도 감정가 산정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"신원초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 정지은(전입일자: 2025.06.30)이 존재합니다. 보증금 액수는 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 명도 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 법적 절차의 가능성을 시사합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.2. 법규 및 제한 사항

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음방지구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 매수인의 자격 확인 및 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정가가 유사 면적의 최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 보수적인 입찰가 접근이 요구됩니다. HUG의 특별매각조건에 따라 임차인 임미화 관련 보증금 인수 부담은 해소될 가능성이 높으나, 조건 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 짧은 건물 연식과 양호한 입지 조건을 갖춘 점이 강점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정지은의 존재와 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 주요 부담 요인입니다. HUG와의 특별매각조건을 통해 임차인 임미화 관련 보증금 인수 리스크는 완화될 수 있으나, 정지은 임차인에 대한 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 매우 짧은 건물 연식 보유.

* 양호한 입지: 신원초등학교 인근, 편리한 교통 접근성.

* HUG 특별매각조건: 임차인 임미화 관련 보증금 인수 부담 해소 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 342,000,000원

건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 전용면적당 가격은 약 576만원 ~ 592만원 수준으로, 본건 면적(28.79㎡)에 적용 시 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원으로 추정됩니다.

본건 감정가는 약 11,879,000원/㎡ 수준으로, 최근 시세 대비 현저히 높게 산정되었습니다. 이는 신축 연식의 프리미엄을 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가치와 괴리가 클 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 정지은에 대한 명도 비용 및 잠재적 부담을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현실적인 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰 후 예상되는 제반 비용 및 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원 (인수 보증금 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.