나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3131 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 19-2 포레스트힐시티 제3층 제313호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포역" 북측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 포레스트힐시티 제3층 제313호)으로서, 주위는 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 (영등포역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상13층건내 제3층 제313호로서, (사용승인일: 2014.09.05) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축 사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호2 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축 사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함) 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표 1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 19-2번지, 포레스트힐시티 제3층 제313호에 소재하는 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3131 (1)이며, 감정가는 107,000,000원입니다. 건물은 2014년 9월 5일에 사용승인되었으며, 전용면적 13.53㎡(약 4.09평)의 원룸형으로 이용 중입니다. 본 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 서울보증보험 주식회사로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울 지하철 1호선 영등포역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업 및 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 1월 12일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기입니다. 채권액은 114,789,205원입니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사마르코통상 (2014.09.19)

* 소유권 이전: 이창진 (2014.10.01)

* 소유권 이전: 최진숙 (2022.05.02, 매매)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024.07.15 접수, 111,000,000원) - 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

* 강제경매: 서울보증보험 (2026.01.12 접수, 114,789,205원) - 말소기준권리

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 1: 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022.06.20

* 확정일자: 2022.05.19

* 배당신고일자: 2024.07.15

* 대항력: 없음.

* 비고: 본건은 SGI 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 임차인 2: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2024.09.30

* 확정일자: 2024.09.30

* 배당신고일자: 2026.01.16

* 대항력: 있음.

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인(안 )이 존재하나, 특별 매각조건에 따라 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포동3가는 영등포역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에는 다수의 오피스텔, 상가, 백화점(롯데, 신세계), 대형마트 등이 밀집하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이므로, 1인 가구 수요층이 주요 타겟이 될 것으로 보입니다.

최근 주변 "여의도센트럴큐브스테이트"(2023년 준공, 영등포동3가)의 경우, 28.97㎡ 면적이 2024년 3월 521,390,000원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 본건은 건물 연식(2014년) 및 면적(13.53㎡)에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 영등포역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어, 이마트, CGV 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설이 인접해 있습니다.

* 의료시설: 영등포구보건소, 한강성심병원 등이 근거리에 위치합니다.

* 교육시설: 영동초, 영중초, 영등포중, 영등포고 등이 인접합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2014년 준공으로, 신축 건물 대비 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 협소한 면적: 전용면적 13.53㎡(약 4.09평)으로, 활용도 및 공간 제약이 있을 수 있습니다.

* 명도 관련: 대항력 있는 임차인(안 )이 존재하므로, 명도 과정에서 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주변 시설: 영등포역 인근에는 일부 유흥업소 밀집 지역이 존재하나, 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포역 초역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 풍부한 배후수요와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 채권자인 서울보증보험 주식회사의 강제경매로 진행되었으며, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 소형 면적이라는 점은 단점일 수 있으나, 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역임을 감안할 때 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다. 건물 연식 및 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 향후 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포역 초역세권 입지: 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 1인 가구 임대 수요: 서울 주요 업무지구 중 하나인 영등포 지역의 지속적인 1인 가구 수요.

* 특별 매각 조건: 매수인이 인수하는 보증금 부담 없음 (0원).

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 적은 투자금으로 서울 시내 부동산에 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원 (1억 7백만원)

현재 시세 및 본건의 특수성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 본건은 13.53㎡의 소형 면적이며, 2014년식 건물(10년 경과)임을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인(안 )의 보증금 20,000,000원이 있으나, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

소형 도시형생활주택/오피스텔의 경우, 서울 주요 지역에서 전용면적 10-15㎡는 감정가의 80% ~ 110% 범위에서 낙찰되는 경향이 있습니다. 본건은 영등포역 역세권이라는 장점을 가지지만, 건물 연식과 소형 면적이라는 점을 감안해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원으로 제시합니다. 이는 인수 보증금이 0원임을 전제로 하며, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려한 가이드라인입니다. 정확한 입찰가는 현장 답사, 임대 현황 재확인, 최근 실거래가 조사 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.