나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100059 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 364-102 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태일 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "문창중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 인접지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 서측으로 '보라매공원역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건까지 도보로 이용가능한 시멘트 포장도로가 개설되어 있으며, 남측 및 북측 인접지까지 차량의 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2025-03-27), 지구단위계획구역(2025-03-27) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

제시목록 외의 물건

후첨, '건물감정요향표' 및 '건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

101호~104호 모두 임대중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 1층 단독주택으로 2012.05.04 사용승인되어 이용중임. 외 벽 : 벽돌쌓기, 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 101호~104호 4개호의 다중주택(방1, 화장실1, 복층구조 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 난방시설 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호 ㄱ~ㄹ 이 소재하여, 후첨 건물개황도에 표기함.

공부와의 차이

건축물대장상 지상1층 건물로 표기되어 있으나, 현황 101호~104호 모두 복층구조로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

101호~104호 모두 임대되어 이용중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100059 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 364-102번지

용도: 단독주택 (현황 다중주택)

감정가: 1,187,997,600원

토지면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물면적: 48.80㎡ (약 14.76평) + 제시외 건물 7.41㎡ (약 2.24평)

건축년도: 2012년 5월 4일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "문창중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 서측으로는 지하철 7호선 및 신림선 환승역인 '보라매공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건까지 도보로 이용 가능한 시멘트 포장도로가 개설되어 있으며, 남측 및 북측으로는 차량 접근이 용이합니다.

* 주변 개발 계획: 인근 신대방동 364-190번지 일대에는 29층 규모의 아파트 775세대가 건립될 예정이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 11월 16일 접수된 대방새마을금고 근저당권(390,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 12일 접수된 대방새마을금고 근저당권(390,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 442,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 429,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 고규빈: 보증금 150,000,000원, 차임 없음, 전입 2025.01.06, 확정 2024.11.18, 배당 2026.02.23, 대항력 없음.

* 손민수: 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022.03.04, 확정 2022.01.12, 배당 2026.01.23, 대항력 없음.

* 유해리: 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025.10.30, 확정 2025.10.21, 배당 2026.02.27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본건에 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 임차인들 또한 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 주거지대로서 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 '문창중학교'가 인접해 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선·신림선 보라매역과 신림선 보라매공원역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 보라매초, 대길초, 문창중, 대방중, 강남중, 수도여고, 서울공고 등 다수의 학교가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 상업시설 및 공공시설 이용이 가능하며, 보라매공원 등 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 2026타경100059 (강제경매) 및 2026타경100546 (임의경매) 두 건의 경매가 중복으로 진행 중입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공부상 현황과 차이: 건축물대장상에는 지상 1층 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황은 101호부터 104호까지 총 4개 호실로 분할되어 복층 구조의 다중주택으로 이용 중입니다. 이러한 차이는 추후 재산권 행사 시 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물(7.41㎡)이 포함되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 대상 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치한 2012년식 다중주택으로, 보라매공원역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 우수합니다. 토지 145㎡(약 43.86평), 건물 48.8㎡(약 14.76평)에 제시외 건물 7.41㎡(약 2.24평)가 포함된 일괄매각 물건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부상 현황과 차이, 중복사건 진행, 제시외 건물 포함 등은 명도 및 절차 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 가치: 지하철 7호선/신림선 보라매역과 보라매공원역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며, 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 건축 연식: 2012년식 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 현재 다중주택으로 운영 중이며, 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 지역 개발 호재: 인근 대규모 아파트 개발 계획은 향후 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 364-102번지에 위치한 토지 145.00㎡(약 43.86평)와 건물 48.80㎡(약 14.76평) 및 제시외 건물 7.41㎡(약 2.24평)를 포함한 단독주택(다중주택)으로, 감정가는 1,187,997,600원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 (2026년 7월) 인근 연립주택의 매매가는 약 2,400만 원~2,600만 원/평 수준으로 거래되었습니다. 본건은 2012년식 다중주택으로 비교적 신축에 해당하며, 복수의 주거 공간을 제공하는 점을 감안하면 연립주택보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

감정가 11.88억 원은 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 향후 진행될 경매 절차, 유찰 횟수, 경쟁자 수, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시세 및 감정가를 바탕으로 10억 5천만 원 ~ 12억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.