나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100057 [1] 서울특별시 관악구 신림동 440-69 한신위너스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 440-69번지 소재 "남서울중학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100057 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 440-69 한신위너스 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

건물 면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

토지 지분 면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

1.2. 건축물 정보

건물명: 한신위너스

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 해당 호수는 5층 (총 5층 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 440-69번지에 소재하며, "남서울중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건은 현재 다수의 권리가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 오경록 근저당권(240,000,000원)이며, 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(변 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 31일

* 확정일자: 2021년 03월 11일

* 대항력: 있음

주요 권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 신청채권자의 요청으로 대항력을 포기하고 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매각으로 인해 임차인의 보증금 330,000,000원은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요인이 해소되었음을 의미합니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 근저당 (을3): 말소예정 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을4): 330,000,000원 (인수 예정이었으나, 포기 확약으로 인수 없음)

* 강제경매 (갑13): 말소예정 (본 경매 사건)

3.4. 등기부채권 총액

570,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 신림동 지역의 주거지대에 속하며, 인근에 학교가 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 다세대주택 밀집 지역으로 주거용으로 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 가까운 편의시설: 주변 상업시설 이용 가능 (정확한 정보는 외부 검색 필요)

* 주변 교육시설: 남서울중학교 (인근), 기타 학교 다수

* 주변 녹지/문화시설: (정확한 정보는 외부 검색 필요)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 편의성

지하철역과 버스 정류장이 인접하여 서울 주요 도심 및 부도심으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건물 신축 및 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (최근 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. 혐오시설 여부

본건 소재지(신림동 440-69) 및 인근(남서울중학교 인근)에 대한 조사 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축에 가까운 다세대주택으로, 주거로서의 가치가 양호합니다. 가장 큰 리스크였던 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 확인되어, 권리상 안전성이 확보된 물건입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 투자 시 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 양호한 주거 환경 제공

* 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는 점 (리스크 제거)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 감정가가 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성 (인근 최근 실거래가 분석 결과)

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월의 실거래가 분석 결과, 인근 유사 물건(2015년식, 29.56㎡)이 320,000,000원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 10,800,000원 수준입니다. 본건은 2016년식으로 연식이 유사하며, 건물 면적이 47.01㎡로 더 크고, 감정가는 380,000,000원으로 면적당 약 8,080,000원입니다. 임차인 보증금 인수 리스크가 제거되었고, 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 380,000,000원 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 리스크 제거 및 시장 상황을 고려하여 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.