나이스옥션 법원경매 안산 2025타경600 [3] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정현동 소재 ""시흥시청"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설, 다가구주택 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수도권 전철(서해선 ""시흥시청역"")이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조, 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 내 제2층 제204호 외 2개호로서
(사용승인일: 2023.06.29)

외벽: 석재붙임 마감 등입니다.
창호: 페어글라스 마감 등입니다.

이용상태

일련번호(1)~(3) 공부상 ""일반음식점""이나 현황 ""공실""상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 사다리형 토지로 ""상업용"" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 23m 내외, 남측으로 약 12m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 일반음식점이나 현황상 공실상태임(감정평가시기준).
2. 2024.08.~2025.05.까지의 관리비 1,661,300원이 미납된 상태임(감정평가서 참조). 매수신청일 현재까지의 관리비 등 연체 현황에 관하여는 해당 관리주체에게 문의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경600 (3)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 장현동 671-2, 아띠프라자 2층 206호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 면적

* 토지 면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

* 건물 면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

1.5. 감정가

493,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대중교통: 서해선 '시흥시청역'이 인근에 위치하며, 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 자가용: 제반 차량의 출입이 용이하며, 북측으로 약 23m, 남측으로 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 개요

* 구조: 일반철골구조, 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제2층 제206호

* 사용승인일: 2023년 6월 29일 (최신 건축물)

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 페어글라스 마감 등

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합)

* 공공주택지구<공공주택 특별법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (서울우유협동조합, 2024년 7월 26일 접수)

3.2. 등기부채권 총액

1,194,000,000원 (서울우유협동조합 1,044,000,000원 + 이창배 150,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (다만, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.5. 채권자

서OOOOOOO (경매 신청 채권자는 서울우유협동조합으로 보임)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 장현동 일대는 시흥시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 특히 시흥시청역 인근은 관공서와 더불어 유동인구가 풍부하여 상업 시설 활성화가 기대되는 곳입니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현재 감정평가 시점 기준으로 '공실' 상태입니다.

4.3. 잠재적 임대 가치

최근 사용 승인된 신축 상가 건물로, 시흥시청역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 향후 주변 개발 및 인구 유입에 따라 임대 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이므로 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조율이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공공시설: 시흥시청, 시흥경찰서 등 행정기관이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 서해선 시흥시청역을 통해 수도권 주요 지역으로 이동이 용이하며, 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

* 기타: 주변 개발 계획에 따라 편의시설 및 생활 인프라가 지속적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

서해선 시흥시청역이 도보 거리 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 기간 동안 발생하는 금융 비용 및 재산세 부담을 고려해야 합니다. 임차인을 신속하게 확보하는 것이 중요합니다.

6.2. 미납 관리비

2024년 8월부터 2025년 5월까지 총 1,661,300원의 관리비가 미납된 상태입니다. 낙찰자는 매수 신청일 현재까지의 연체 관리비에 대해 관리 주체에 문의하여 정확한 금액을 확인하고, 필요시 납부 의무가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 공동담보 물건에 대한 경매 취하 또는 채무 변제가 이루어질 경우 본 경매 절차가 취소될 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 건물 상태 및 하자

건물 사용승인일이 2023년 6월 29일로 신축 건물이나, 장기 공실이나 사용 부주의 등으로 인한 하자가 발생했을 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 아띠프라자 내 상가로, 시흥시청역 역세권이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 시흥시청을 중심으로 한 지역 개발과 더불어 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 미납 관리비가 발생하고 있어 낙찰 후 초기 관리에 부담이 따를 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 최신 건축물로, 리모델링 등 초기 투자 비용 절감이 예상됩니다.

* 역세권 입지: 서해선 시흥시청역 인근으로, 유동인구 및 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 개발 호재: 시흥시청 주변 복합개발 및 장현지구 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 493,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 미납 관리비, 향후 임차인 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 상가 임대료 분석, 예상 공실 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현재로서는 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장하나, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.