나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52639 [2] 경기도 시흥시 목감동 407-4 목감의아침 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 목감동 소재 '목감동 행정복지센터' 동측 인근 에 위치하며 인근은 아파트,근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제1층 제101호, 제3층 302호로서, (사용승인일 2019.02.01)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : PVC창호 등이며

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 스프링클러 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비,기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52639 (2)

소재지: 경기도 시흥시 목감동 407-4, 목감의아침 3층302호

용도: 근린상가

감정가: 856,000,000원

토지면적: 69.25㎡ (약 20.95평)

토지지분: 69.25352㎡ (약 20.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 187.46㎡ (약 56.71평)

건물지분: 187.46㎡ (약 56.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOOO (등기부상 안양지구축산업협동조합으로 추정)

건물 사용승인일: 2019년 02월 01일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물

건물 용도: 제1종근린생활시설, 업무시설 (건축물대장 상)

건물 호수: 총 16개 호실 중 3층 302호

주차시설: 기계식 주차 19대

1.1. 물건현황 요약

본 물건은 경기도 시흥시 목감동에 위치한 상가 건물로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 7층 규모의 건물 내 3층 302호(전유부 기준)가 매각 대상이며, 건물 총 면적은 2971.83㎡ (약 899.1평)이고, 본건의 전유 면적은 187.46㎡ (약 56.71평)입니다. 건폐율 68.68%, 용적률 380.87%가 적용된 토지 위에 건축되었습니다.

1.2. 감정평가 요항

본건의 감정가는 856,000,000원입니다.

위치 및 주위환경: '목감동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조이며, 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 스프링클러, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 상업용 부지로 이용 중이며, 남측으로 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 속합니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 목감동에 자리하고 있으며, '목감동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 예상됩니다. 주변 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 및 생활 기반 시설이 잘 갖춰진 지역으로 평가됩니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 인근에 소재하여 기본적인 교통 여건은 양호합니다. 남측으로 약 12미터 도로와 접해 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. 다만, 정확한 주변 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 반드시 재확인하시기를 권장합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 확인되는 총 채권액은 1,153,485,296원입니다.

말소기준권리는 2024년 7월 22일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(884,400,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당 및 가압류(경기신용보증재단, 안양지구축산업협동조합)가 존재하나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

본건의 가장 중요한 권리사항은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 2023-12-12, 대항력 있음)

법원에서는 상기 임차인의 보증금 중 인수되는 금액이 없다고 명시(인수 보증금 합계 0원)하였으나, 대항력 있는 임차인의 명도 과정은 복잡하고 시간이 소요될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

등기부상 특이사항으로 '신탁재산의 귀속' 관련 내용이 있으나, 이는 소유권 관련 사항으로 보이며 매각으로 소멸될 권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 실제 권리관계는 공부 열람 및 현장 조사를 통해 철저히 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥시 목감동 일대는 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부한 편입니다.

건축물대장 상 제1종 근린생활시설 및 업무시설로 등재되어 있어, 다양한 업종의 근린 상가로서 활용이 가능합니다.

주변에 학교가 있어 학생 및 학부모 대상 상권 형성도 기대할 수 있습니다.

건물 내 기계식 주차시설 19대를 확보하고 있어, 방문객들의 주차 편의성을 제공합니다.

주변 개발 계획(공공주택지구 등)은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '목감동 행정복지센터'가 인근에 위치하고 있으며, 이는 행정 업무 처리의 편의성을 높여줍니다.

주변에 학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 가까워 시내외 이동이 편리합니다.

인근 상업 시설 및 주거 지역의 밀집으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 비록 법원에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않아도 되지만, 임차인이 명도에 협조하지 않을 경우 명도 지연으로 인한 시간적, 경제적 손실이 발생할 수 있습니다.

총 채권액(약 11.5억원)이 감정가(약 8.56억원)를 상당폭 초과하고 있어, 경매 절차가 원활히 진행되지 않거나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

'임대 관계 미상'이라는 정보는 김 임차인 외에 다른 임차인이 존재할 가능성이 있음을 시사하며, 이 경우 추가적인 권리 분석 및 명도 대상이 발생할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성 또한 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 상가 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 활용 가치가 높다고 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해소할 방안을 마련한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 비교적 최신 건물(2019년 준공)로, 시설 노후화에 따른 즉각적인 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

주변 지역의 개발 계획(공공주택지구 등)은 장기적인 지역 가치 상승 및 상권 활성화 잠재력을 시사합니다.

건물 내 기계식 주차시설 확보는 임차인 유치 및 고객 편의 증진에 긍정적인 요소입니다.

권리 관계 분석 및 임차인 명도 절차를 성공적으로 완료한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 임대 수익을 창출할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 명도 완료까지 소요될 시간과 예상 비용(이사비, 협상금 등)을 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 섣부른 고가 입찰은 지양해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 일반적이나, 본 건은 대항력 있는 임차인 명도라는 높은 리스크가 존재하므로, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시세를 파악하고, 명도 성공 가능성을 최우선으로 하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 그리고 명도 관련 제반 비용 및 소요 시간 등을 다각적으로 분석한 후, 최종적으로 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.