나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60585 [1] 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층711호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 일반음식점 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "금촌역(경의중앙선)" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내, 제7층 제711호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감/외장석재마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금촌동 69 :도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이현아)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 명칭: 고양지원 2025타경60585 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층 711호

용도: 도시형생활주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 6.10㎡ (약 1.85평)

건물면적: 17.49㎡ (약 5.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주시청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 시장, 일반음식점 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 "금촌역(경의중앙선)"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제711호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 외장 석재 마감 등이며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매의 말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

집합건물 등기부 요약상, 채무자 겸 소유자 명의로 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 을구에는 이현아의 주택임차권(보증금 130,000,000원)이 등재되어 있으나 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

주택임차권자 이현아는 신청채권자인 주택도시보증공사와의 인수조건 변경 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라, 본 경매 절차를 통해 상기 채권 및 임차권을 포함한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건 부동산을 낙찰받을 경우 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(대항력 있는 임차인, 유치권 등)가 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 파주 금촌동 일대는 파주시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 시장, 일반음식점 등이 밀집해 있어 기본적인 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

교통의 요지인 금촌역(경의중앙선)이 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

도시형생활주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 "파주금촌에이스큐브"라는 집합건물에 속해 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 시장, 음식점 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 금촌역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

철근콘크리트 구조의 현대식 건물로, 기본적인 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기 등)를 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 적합합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 주요 권리상 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재 여부였으나, 임차인 이현아가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라 해당 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 임차권이 말소 예정으로 표시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

감정평가액이 이전 매매가(145,000,000원)보다 낮은 점은 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 금촌동의 중심 상업 및 행정 구역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

가장 큰 쟁점이었던 대항력 있는 임차인 문제는 법적 절차 및 HUG의 조건 변경 확약으로 해결되어, 인수 부담이 없는 물건입니다.

17. 49㎡의 소형 면적으로 1인 가구의 주거 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

부동산 강제 경매로 인한 시세 대비 가격적인 메리트를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 이현아의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인한 권리상 안전성 확보.

* 파주시청 및 금촌역 인근의 우수한 입지 조건.

* 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 공실 위험이 비교적 낮음.

* 이전 매매가(145,000,000원) 대비 감정가(134,000,000원)의 상대적 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(17.49㎡)의 최근 매매가는 145,000,000원으로 등기부등본상 확인됩니다.

감정가는 134,000,000원으로, 이는 이전 매매가보다 낮은 수준입니다.

주변의 유사 면적 또는 유사 건물(도시형생활주택, 오피스텔)의 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려하고, 해당 물건의 권리관계가 명확하며 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 이전 매매가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.