나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경267 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 883-6 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경267 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 883-6 7층705호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경267
• 주소: 서울특별시 관악구 청룡1길 37 IP TOWER
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경267 | 소재지: 서울특별시 관악구 청룡1길 37 IP TOWER | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 169,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호

서울중앙지방법원 2025타경267 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 883-6 7층705호

1.1. 3. 용도

오피스텔

1.1. 4. 감정가

169,000,000원

1.1. 5. 면적 정보

토지 면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

토지 지분: 4.2㎡ (약 1.27평)

건물 면적: 17.99㎡ (약 5.44평) - 전용면적 기준

1.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.1. 8. 채권자

손OO

1.1. 9. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울 지하철 2호선 '서울대입구역'과 '봉천역' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다양한 공동주택 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 지하철 2호선 '서울대입구역'과 '봉천역'이 소재하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 '대항력 있는 임차인'이 거주 중입니다. 이는 경매 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 보증금 등의 채무가 존재할 가능성이 있음을 의미합니다.

3.2. 인수 권리 여부

대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 임차인의 보증금 반환 채무를 낙찰자가 인수하게 될 경우, 초기 투자 비용 외에 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다. 정확한 인수 금액 및 명도 관련 사항은 별도의 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

서울대입구역 주변은 지하철 2호선 개통 이후 상권이 발달했으며, 대로변 및 이면 도로에 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 특히 2번 출구 근처의 '샤로수길'은 젊은 층을 중심으로 트렌디한 카페, 맛집, 술집 등이 발달하여 핫플레이스로 주목받고 있습니다.

4.2. 배후 수요

서울대입구역 상권은 풍부한 배후 세대를 바탕으로 하고 있으며, 서울대학교와 인접해 있어 학생 유동인구가 많습니다. 또한, 업무 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 꾸준한 소비 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내부

본 물건은 방 1개와 화장실로 구성된 오피스텔입니다. 2010년 7월 7일에 사용 승인되었습니다.

5.2. 편의 시설

건물 내에는 전기 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 개별난방 설비(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 관악구청, 각종 병원, 은행, 관악산 등 다양한 편의 및 문화, 녹지 시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (임차인 관련)

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 규모 및 관련 법적 사항을 면밀히 확인하여 명도 과정에서의 추가 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

6.2. 지역적 리스크 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대해 혐오시설이 확인된 바는 없으나, 봉천동 지역은 재개발 및 도시 정비 사업이 진행되는 곳이 많으므로, 향후 주변 개발 계획을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 서울대입구역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 발달된 상권을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 관련 부담이 주요 고려 사항입니다.

7.2. 투자 적합성

안정적인 임대 수요를 기반으로 한 임대 수익 투자 또는 향후 지역 가치 상승을 노린 시세 차익 투자 모두 고려해볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 문제를 해결할 수 있는 자금력과 명도 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 단기 투자 전략

- 정확한 권리 분석을 통해 임차인의 보증금 인수 금액을 확정하고, 협의를 통해 빠른 명도를 진행합니다.

- 명도 완료 후 즉시 임대를 놓아 월세 수익을 확보하는 전략을 구사합니다.

8.2. 장기 투자 전략

- 서울대입구역 주변의 지속적인 개발 및 정비 사업으로 인한 미래 가치 상승을 기대합니다.

- 임대 수익과 더불어 시세 차익을 목표로 장기 보유하며, 지역 가치 상승 시점에 맞춰 매도 시점을 고려합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계