나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102191 [4] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102191 [4] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층303호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102191
• 주소: 서울특별시 서초구 서리풀길 32, 3층303호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경102191 | 소재지: 서울특별시 서초구 서리풀길 32, 3층303호 | 감정가: 553,000,000원 | 최저가: 442,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102191 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102191 (4)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 553,000,000원

토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

토지지분: 19.14㎡ (약 5.79평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.36㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOO

1.1. 2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 3층 303호

사용승인일: 2021년 06월 09일

외벽 마감: 석재 마감

내벽 마감: 타일 마감

창호: 알미늄 샷시 창

이용 상태 (303호): 방 2, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 발코니, 현관 등

1.1. 3. 토지 정보

토지 형상: 정방형

토지 이용 상태: 도시형생활주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 2차선 도로와 접함

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

기타 제한사항: 상대보호구역 (토지전산망 내용 참고, 교육청 확인 요망), 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역

1.1. 5. 기타 참고사항

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 전형적인 주거지역을 형성하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용은 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 편리하며, 차량 진입 또한 원활합니다. 다만, 구체적인 대중교통 노선 및 역과의 거리 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 경매 절차를 통해 소유권 이전 등기가 완료되면 기존의 권리 관계는 소멸하는 것이 원칙입니다. 채권자는 경OOOOOOO이며, 제시된 정보만으로는 별도의 복잡한 권리 관계는 없어 보입니다.

그러나 가장 중요한 주의사항은 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 현재 점유자가 있는 경우, 명도 절차가 필요할 수 있으며 이로 인한 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 서초동 일대는 전통적인 주거지역으로, 서울교육대학교와 같은 교육 기관이 인접해 있어 학군 및 교육 환경에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 지역은 직장인이나 학생들을 위한 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시세와 비교하여 감정가가 적정한지, 또한 향후 지역 개발 계획 등에 따라 부동산 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울교육대학교와 가까운 거리에 위치하여 교육적인 환경이 우수하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

교통편으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다. 생활 편의시설로는 상업지구가 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등을 편리하게 즐길 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급이나 검색 결과는 나타나지 않았습니다. 이는 해당 지역이 주거 및 교육 환경을 중요하게 고려하여 개발되었음을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미확인: 명도 저항 가능성, 이사 비용 발생, 권리 신고된 임차인과의 명도 협상 등 예상치 못한 추가 비용 및 시간 소요 위험이 있습니다.

2. 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 용적률 및 건폐율에 제한이 있을 수 있으며, 재건축/리모델링 시에도 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 교육환경 보호구역: 학교 인근 지역으로, 관련 법규에 따라 신축 및 증축 시 교육 환경에 부정적인 영향을 주는 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

4. 건축물 노후화 및 유지보수: 2021년 사용 승인된 건물이나, 4층 규모 공동주택의 장기적인 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 서초구의 우수한 입지와 교육 환경을 갖춘 다세대주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않은 깨끗한 건물이란 점이 장점입니다. 서울 교육대학교 인근이라는 지리적 이점과 주변 상권의 발달로 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

하지만 경매 물건의 가장 큰 리스크인 '임대차 관계 미확인'에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 점유자가 있다면 명도 협상 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이를 바탕으로 투자 가치를 재평가해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 안정적인 주거 입지 : 서울 강남권의 선호도 높은 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

2. 교육 환경 : 서울교육대학교를 비롯한 우수한 학군이 형성되어 있어 학생이나 교육 관계자의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 신축 건물 : 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

4. 향후 개발 가능성 : 서초동 지역은 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 시세 대비 투자 기회 : 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 권리 분석 및 명도 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계