나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9608 [1] 전라남도 담양군 금성면 대성리 879-4 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 대성리 소재 담양호 남동측 인근에 위치하고, 부근은 상업용, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 상가 및 농경지대로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지(완경사지대 내 비교적 평탄)로서 일부 주상용 건부지 등의 상업용 및 상업기타임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역 , 경관녹지(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(20201028)(접합), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㄱ,ㄴ) 및 제시외 구축물 ㄷ,ㄹ)이 소재함.(지적 및 건물개황도 참고 바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가)는 현황 철골조 및 파이프조 일부 슬래브지붕 단층으로서,
벽체 : 무벽체
바닥 : 노출 콘크리트
기둥 : 노출 일반철골구조 및 파이프조
천정 : 노출 철골 및 뿜칠

기호2(나)는 목조 판넬위 기와지붕 단층으로서,
외벽 : 페인팅 등
내벽 : 벽지 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호2(가) 1층 기존부분: 공부상 교육연구 및 복지시설 (청소년문화의집) 전시장이나, 현황 노출 철골조 일부 슬라브지붕 무벽체임.
기호2(나) 기존부분: 공부상 주택 및 음식점이나, 현황 공실로 관리상태 및 제 현상 다소 불량함.

설비내역

-

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ,ㄴ) 및 제시외 구축물 ㄷ,ㄹ)이 소재함.(지적 및 건물개황도 참고 바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 및 수목 매각 포함. 일괄매각. 목록2. 1층 증축부분 180㎡ 멸실. 2층 657.56㎡ 전부 멸실. 부속건물 증축부분 76.19㎡ 멸실. '레미콘대금 유치권행사중임'알리는 플랜카드 게시 됨. 유치권 성립여부는 불분명. 이동가능한 컨테이너박스 1기와 이동식화장실 1기 매각 제외. 구축물 건물은 공부상 2층이나 현황은 일부 멸실로 단층 건물임. 신청채권자 승계인으로부터 2026.6.12.자 유치권 불성립을 이유로 한 유치권배제의견서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9608 (1)

소재지: 전라남도 담양군 금성면 대성리 879-4

용도: 교육연구시설

감정가: 2,204,033,660원

토지면적: 8,071.00㎡ (약 2,441.47평)

건물면적: 2,007.79㎡ (약 607.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 담양군 금성면 대성리에 위치하며, 담양호 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 건물, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황 역시 보통으로 평가됩니다. 물건의 남서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 경관녹지, 소로1류, 소로2류 저촉 및 접합 사항이 있고, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 우리은행 근저당권(1,320,000,000원)이며, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 근저당권, 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 4,251,378,710원으로 감정가보다 높은 수준입니다.

임차인 현황으로는 유한회사신안나눔태양광발전.김도열이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

가장 주목할 만한 특이사항은 '유치권'입니다. 현장에서 '레미콘대금 유치권행사중임'이라는 플랜카드가 게시되어 있으나, 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 다만, 신청채권자의 승계인으로부터 2026년 6월 12일자로 유치권 불성립을 이유로 한 유치권 배제 의견서가 제출된 상태입니다. 이동 가능한 컨테이너박스 1기와 이동식 화장실 1기는 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 담양호 인근의 지방도변에 위치하며, 주변 환경은 상업시설과 농경지가 혼재된 지역입니다. 이는 활발한 도심 상권이라기보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어질 수 있는 환경으로 판단됩니다. 건물 자체의 과거 용도가 교육연구시설, 청소년문화의집, 전시장이었으며, 주택 및 음식점으로도 이용된 이력이 있어, 잠재적으로 다양한 상업적 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

담양호와 인접하여 자연경관을 즐길 수 있는 환경에 위치합니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 구성되어 있어 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 다만, 대규모 편의시설(병원, 대형마트 등)은 담양군 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 존재입니다. 비록 유치권 배제 의견서가 제출되었으나, 실제 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 일부(1층 증축부분 180㎡, 2층 657.56㎡, 부속건물 증축부분 76.19㎡)가 멸실되었으며, 공부상 2층 건물이나 현황은 일부 멸실로 단층 건물로 보이는 등 건물의 실제 현황과 공부상 현황 간 차이가 있습니다. 이로 인해 건물 이용에 제약이 있거나 상당한 보수·개축 비용이 발생할 수 있습니다. '기호2(나) 기존부분'은 현재 공실 상태이며 관리상태 및 제반 현상이 다소 불량한 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 비교적 큰 규모의 건물을 포함하고 있으나, 상당 부분의 멸실 및 건물 상태의 불량, 그리고 불명확한 유치권 문제가 복합적으로 작용하고 있는 경매 물건입니다. 유치권 성립 여부에 대한 철저한 조사가 필수적이며, 건물 상태를 감안한 대규모 보수·재건축 비용을 고려해야 합니다. 입지 자체는 관광지 인근의 잠재력을 가지고 있으나, 현재 상황에서는 높은 수준의 리스크를 수반합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 지역 개발 가능성: 토지 면적이 상당하고, 관광·휴양 개발진흥지구로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 임차인 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 정리 시 잠재적 가치 상승: 유치권 문제 해결 및 건물 보수·재건축이 완료될 경우, 지역 내에서의 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금은 없으나, 멸실된 건물로 인한 복구 비용, 불분명한 유치권 문제 해결 비용, 그리고 현장 조사 결과에 따른 추가적인 공사 비용 등을 면밀히 검토하여 산정해야 합니다. 제시된 감정가는 2,204,033,660원이지만, 실제 입찰 시에는 잠재적 리스크와 예상되는 추가 비용을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 주변 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 실사 후 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재까지 확인된 정보만으로는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.