나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87868 [1] 광주광역시 남구 사동 123-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 사동 소재 광주사직공원 북측 인근에 위치하며, 부근은 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 어렵고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 완경사지의 주택부지임.

인접 도로상태

세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2016-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 세멘벽돌조 스라브 및 세멘와즙 2층건으로,

외벽 : 타일 및 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 샷시창임.

2-나) 멸실

이용상태

2-가) 1,2층 : 주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

2-나)는 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 매각 포함. 일괄매각. 부속건물 건평 11평8홉(멸실, 25.6.19.자 감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 광주지방법원 2024타경87868 (1)

3. 소재지: 광주광역시 남구 사동 123-2번지 (신주소: 사직안길 9-10)

4. 용도: 단독주택

5. 감정가: 254,573,840원

6. 토지 면적: 264.50㎡ (약 80평)

7. 건물 면적: 172.23㎡ (약 52평)

8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 강제경매

10. 채권자: 신한카드

11. 건축 정보:

* 사용승인일: 1975.05.23

* 구조: 세멘벽돌조 스라브 및 세멘와즙 2층 건물 (철근콘크리트 지붕)

* 외벽: 타일 및 몰탈 위 페인트

* 내벽: 벽지 등

* 창호: 샷시 창

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 사동 소재 광주사직공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

3. 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 다소 어려운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

4. 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

5. 도로 상황: 본건 토지는 세로(불)에 접해 있어 도로 접근성 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 문화유산 관련 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2014-03-10 접수된 나주배원예농업협동조합 근저당권 (을1)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 권리 인수 및 소멸 여부:

* 매각으로 인해 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 채무자의 소유권이전 및 기타 권리 변동 사항이 있으나, 낙찰자는 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

5. 특이사항:

* 제시외 건물(부속건물) 건평 11평 8홉이 멸실된 상태입니다. (2025.6.19.자 감정서 참조)

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 상권 분석

2. 지역 특성: 본건은 광주사직공원 인근의 오래된 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

3. 상업 시설 접근성: 직접적인 상업 중심지와의 거리가 있어, 주요 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활 정보

2. 주변 주요 시설: 광주사직공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동을 누릴 수 있습니다.

3. 편의 시설 및 교통: 주변에 소규모 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 일부 갖추어져 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

4. 교육 및 의료 시설: (외부 검색 결과) 인근에 초등학교 및 중학교가 소재하며, 종합병원 등 대형 의료시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다. 혐오시설은 물건지 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 접근성 및 토지 형상: 차량 진입이 어렵고 토지가 완경사지라는 점은 부동산 이용 및 향후 개발에 제약이 될 수 있습니다.

3. 건축 규제 가능성: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축물 증축, 개축, 신축 등 외관 변경 시 관련 법규에 따른 허가 및 심의 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 제시외 건물 멸실: 과거 존재했던 부속건물이 멸실된 상태이므로, 현재 건물 상태와 건축 당시의 도면 및 현황이 다를 수 있습니다.

5. 시세 비교의 한계: 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보(9,500만원, 7,700만원)는 본건 단독주택과는 주거 형태 및 토지 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 물건 개요: 광주광역시 남구 사동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 광주사직공원 인근의 주거 지역에 속해 있습니다.

3. 법적 권리 상태: 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계는 매우 안전한 편입니다.

4. 투자 가치 고려 사항: 쾌적한 주거 환경이 예상되나, 도로 접근성, 경사지, 역사문화환경보존지역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 본건과 유사한 단독주택의 실거래가를 면밀히 조사하여 실제 시장 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 안정적인 주거 환경: 기존 주택가에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 쾌적한 인근 환경: 광주사직공원과 인접하여 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

4. 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

5. 임차인 관련 부담 없음: 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 감정가 대비 고려 사항: 본건의 감정가는 254,573,840원이며, 이는 토지 264.50㎡와 건물 172.23㎡를 기준으로 산정되었습니다.

3. 주변 시세 참고: 인근 연립/다세대 주택의 매매가는 7,700만원 ~ 9,500만원 수준이나, 이는 본건 단독주택과는 상품성이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 유사한 단독주택의 경우, 지역별, 면적별, 건물 상태별로 가격 편차가 크므로, 해당 지역의 최근 단독주택 실거래가를 면밀히 조사하여 비교해야 합니다.

4. 추가 시세 조사 필요성: 본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는, 유사한 면적과 입지의 단독주택 실거래가, 현재 지역 부동산 시장 동향, 그리고 본건의 건축물 상태 및 개보수 필요성 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.