나이스옥션 법원경매 광주 2025타경721 [4] 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 202 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 구동마을 내(기호1-5)와 남동측 인근(기호7)에
위치하며, 부근은 자연부락, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하여 일반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1-4) 공장 부속토지로 이용중이며, 공히 사다리형의 평지임.
기호5) 농산물가공 공장부지로 부정형 평지임.
기호7) 자연림으로 입목은 소나무 및 활엽수가 주종을 이루고 대체로 북동향 급경사를 이룸.

인접 도로상태

기호1-4,7) 맹지임.
기호5) 북서측으로 노폭 약 2미터 도로에 접하나 동측 인접지(204번지 외)상에 개설된
진입로를 이용하여 통행하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역
기호3) 계획관리지역, 가축사육제한구역
기호4,5) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역
기호7) 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호1-5)는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도 측량을 요함.
2) 본건 기호1-5) 지상에 이동 가능한 자재창고 및 작업대, 건축자재, 항아리 등이 소재하니
참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일: 2016.12.13)으로
외벽: 사이딩판넬붙임
내벽: 판넬, 벽지마감 등
바닥: 하드너, 장판마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

제2종 근린생활시설로서 1층 농산물가공공장, 2층 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있으며, 건물외부에 철재계단과 옥상에
태양열설비가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물 및 종물(기호ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 친족이 관리하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 매각에서 제외 .일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설, 이동식작업대, 항아리, 공사자재는 타인 소유

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경721 (4)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 202

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설)

감정가: 345,429,600원

1.2. 기본 물건 정보

토지 면적: 1596.00㎡ (약 482.79평)

건물 면적: 348.98㎡ (약 105.57평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 구동마을 내 및 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 형성된 순수 농촌지대를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 일부는 공장 부속 토지, 일부는 농산물 가공 공장 부지로 이용 중이며, 사다리형 및 부정형의 평지로 이루어져 있습니다.

기호1-4, 7 토지는 맹지이며, 기호5 토지는 북서측으로 폭 약 2미터 도로에 접하나, 동측 인접지(204번지 외) 상에 개설된 진입로를 이용하여 통행하고 있는 상황입니다.

기호7 토지는 자연림으로 소나무 및 활엽수가 주종을 이루며 대체로 북동향 급경사를 이룹니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 모든 권리(소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2015년 7월 6일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 약 419,425,260원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 윤의한은 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자(사업일자)는 2024년 12월 18일이나 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 경매 절차상 권리관계가 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(임차보증금, 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 법정지상권 성립 가능성에 대한 문구가 있어 아래 리스크 항목에서 상세히 검토합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 제2종 근린생활시설 용도로, 1층은 농산물가공 공장, 2층은 사무실로 이용 중입니다.

주변 지역은 농촌지대로서 대규모 상업 시설보다는 지역 농산물 유통 및 가공 관련 시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 농촌 지역에 위치하여 대형마트, 백화점 등과 같은 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의시설은 지역 내 일부 존재합니다.

* 혐오시설 여부: 현재까지 조사된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 확인은 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

물건명세서에 "매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 토지의 대지 부분에 대하여 법정지상권이 성립할 여지 있음"이라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 본건 토지 위에 매각 대상에서 제외되는 건물(예: 제시외 건물, 태양광시설 등)이 존재하며, 해당 건물 소유자가 토지 사용 권리를 주장할 가능성이 있음을 시사합니다. 낙찰자는 이 부분에 대한 추가적인 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

태양광시설, 이동식 작업대, 항아리, 공사자재 등은 본건 토지 지상에 소재하나 타인 소유이며 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 취득할 수 없으며, 해당 물건의 철거, 이전 또는 소유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 맹지 및 진입로 문제

기호1-4, 7 토지는 맹지이며, 기호5 토지는 약 2미터 도로에 접하나 실질적 주 진입로는 인접지를 이용하는 것으로 파악됩니다. 이는 토지 활용 및 향후 건축 또는 개발 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특징 요약

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 제2종 근린생활시설로, 농산물 가공 공장 및 사무실로 이용 중인 건물과 토지 일괄매각 물건입니다. 순수 농촌 지역에 위치하며, 복합적인 토지이용계획이 적용됩니다.

7.2. 총평

본건은 재매각 물건으로, 경매 절차상 모든 권리는 소멸될 예정이어서 인수 부담은 적습니다. 그러나 물건명세서에 언급된 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외되는 제시외 물건 처리 문제, 일부 토지의 맹지 및 진입로 확보 문제는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 농촌 지역의 근린시설로서 지역적 특성을 고려한 투자 및 활용 방안 모색이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 활용 가치

농산물 가공 공장 및 관련 사업 시설로의 활용 가능성이 높습니다. 넓은 토지 면적은 향후 시설 확장 또는 추가 개발 가능성을 열어두고 있습니다. 지역 농업 기반과의 연계성을 활용한 사업 모델 구축을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 345,429,600원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 재매각 물건이라는 점과, 법정지상권 성립 가능성, 맹지 및 제시외 물건 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 동향을 반영하였습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.