나이스옥션 법원경매 광주 2025타경721 [3] 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산136 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경721 [3] 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산136 임야 경매

• 사건번호: 2025타경721
• 주소: 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산136
• 용도: 임야

광주지방법원 경매6계 2025타경721 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산136 | 감정가: 58,402,500원 | 최저가: 40,882,000원 | 용도: 임야

1. 광주지방법원 2025타경721 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경721 (3)

* 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산136

* 용도: 임야

* 감정가: 58,402,500원

* 토지면적: 14,975.00㎡ (약 4,530.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 나OOOOOOO

* 주의사항: 맹지

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 구동마을 내(기호1-5)와 남동측 인근(기호7)에 위치하며, 부근은 자연부락, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하여 일반적인 교통 여건은 보통임.

* 형태 및 이용상태:

* 기호1-4): 공장 부속토지로 이용 중이며, 사다리형의 평지임.

* 기호5): 농산물가공 공장부지로 부정형 평지임.

* 기호7): 자연림으로 입목은 소나무 및 활엽수가 주종을 이루고 대체로 북동향 급경사를 이룸.

* 인접 도로상태:

* 기호1-4,7): 맹지임.

* 기호5): 북서측으로 노폭 약 2미터 도로에 접하나 동측 인접지(204번지 외)상에 개설된 진입로를 이용하여 통행하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역

* 기호3): 계획관리지역, 가축사육제한구역

* 기호4,5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

* 기호7): 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지임.

* 제시목록 외의 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항:

* 기호1-5)는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도 측량이 필요함.

* 기호1-5) 지상에 이동 가능한 자재창고 및 작업대, 건축자재, 항아리 등이 소재함.

1.2. 2.건물감정평가요항표 (※ 매각대상은 토지매각이나, 건물 정보는 참고용으로 기재됨)

* 건물의 구조: 일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 2016.12.13)

* 외벽: 사이딩판넬붙임

* 내벽: 판넬, 벽지마감 등

* 바닥: 하드너, 장판마감 등

* 창호: 새시창임.

* 이용상태: 제2종 근린생활시설 (1층 농산물가공공장, 2층 사무실 등)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등. 건물 외부 철계단, 옥상 태양열 설비 설치.

* 부합물 및 종물: 별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물이 소재함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 소유자 친족이 관리하고 있음.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리에 위치한 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 자연부락, 농경지, 자연림이 주를 이루고 있습니다. 인근에 문화재예방관리센터가 위치하고 있어 지역의 환경적 특성을 짐작할 수 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 일부 필지는 맹지이며, 기호5번 필지는 약 2미터 도로에 접하나 인접지 진입로를 이용해야 하는 등 도로 접근성에 일부 제약이 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 나OOOOOOO입니다. 임의경매 절차에 따라 매각이 완료되면 채무를 변제하고 남은 매각대금은 채무자에게 돌아가며, 기존의 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 경매 절차 진행 시 인수해야 할 권리가 있는지 말소기준권리 및 기타 권리사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

소재지는 순수 농촌지역으로, 농경지와 자연림이 발달한 환경입니다. 본건 일부 필지(기호5)는 농산물가공 공장 부지로 이용되었으며, 감정평가서상에도 농산물가공 공장 및 사무실로 이용된 건물 정보가 기재되어 있어, 지역 농업과 관련된 산업 활동이 이루어졌거나 가능한 입지임을 알 수 있습니다. 대규모 상업시설이나 편의시설보다는 지역 농업 기반 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 자연부락이 형성되어 있어 기본적인 생활 정보 교류는 가능하나, 대규모 도시 지역에 비해 편의시설, 의료, 교육 시설 등에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호1-4,7번 필지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안 마련이 시급합니다.

* 경계 불분명: 기호1-5번 필지는 인접 토지와의 경계가 명확하지 않아, 정확한 면적 및 경계 확인을 위해 별도 측량이 반드시 필요합니다.

* 도로 접근성: 기호5번 필지는 법정 도로에 접하고 있으나, 실제 이용은 인접지 진입로에 의존하고 있어 향후 이용 및 개발에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지 등 복합적인 용도지역 및 산지 관련 규제가 존재하여, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 특히 기호7번 필지는 급경사를 이루는 자연림으로 개발이 매우 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 나주시 봉황면 지역은 과거 쓰레기 매립장 조성 문제 등 환경 관련 갈등이 있었던 사례가 있으며, 건설폐기물처리시설 운영 관련 이슈도 있었습니다. 현재 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않으나, 지역 전반의 환경 민감성 및 주민들의 환경 이슈에 대한 관심도를 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 봉황면의 넓은 임야로서, 농촌 지역 특유의 자연환경을 가지고 있으며 일부 필지는 과거 농산물가공 관련 시설로 이용된 이력이 있습니다. 넓은 면적을 활용한 임업, 농업, 또는 지역 특색에 맞는 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 맹지, 불분명한 경계, 도로 접근성 문제, 복잡한 용도지역 지정 등은 투자 결정 시 반드시 해결해야 할 중요한 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 장기적인 관점에서 농업, 임업 또는 관련 시설 부지로 활용하는 투자를 고려할 수 있습니다.

* 향후 나주시 또는 지역의 개발 계획, 도로망 확충 등의 호재 발생 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 엄격한 토지 이용 규제 사항을 면밀히 검토하고, 인허가 가능성 및 관련 법규를 철저히 분석하여 맞춤형 개발 계획을 수립한다면 잠재적인 가치를 발현시킬 수 있을 것입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매6계