나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1205 [3] 전라남도 담양군 무정면 오룡리 725-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 무정면 성도리 소재 성덕마을 북동측 근거리에 위치하며 주위는
소규모공장, 농경지, 농촌취락 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 삼각형의 공업나지로서 택지예정지임..
기호2~10: 부정형 또는 사다리형 토지로서 잡종지 상태의 택지예정지임.

인접 도로상태

기호1,2,5 남측으로 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역 (2023-01-16)(성도지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(무정성도지구)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호2: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역 (2023-01-16)(성도지구) , 경관녹지(저촉) , 소공원(저촉) , 소하천(2023-01-16)(성도지구)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(무정성도지구)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(내당천)<소하천정비법>, 소하천예정지(내당천)<소하천정비법>

기호3: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 경관녹지(저촉) , 소하천(2023-01-16)(성도지구)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(내당천)<소하천정비법>, 소하천예정지(내당천)<소하천정비법>

기호4: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호5: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(무정성도지구)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호6: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호7: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 경관녹지(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호8: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호9: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 경관녹지(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소하천(2023-01-16)(성도지구)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천예정지(내당천)<소하천정비법>

기호10: 계획관리지역 , 주거개발진흥지구(2023-01-16)(성도지구) , 지구단위계획구역(2023-01-16)(성도지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1,2 지상 이동가능한 철구조물, 콘테이너, 간이화장실 등은 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

기호 2,3,7은 공부지목 전이고 기호 4,5,9는 공부지목 임야이나 현황 잡종지 상태의 택지예정지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환] (무정면 사실조회 회신서 참조) 목록7 지목은 전이나 현황은 잡종지 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1205 (3)

소재지: 전라남도 담양군 무정면 오룡리 725-1

용도: 공부상 전, 현황 잡종지 (택지예정지)

감정가: 11,659,000원

토지면적: 131.00㎡ (약 39.62평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고흥새마을금고

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 무정면 소재 성덕마을 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 농촌 취락 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 여건은 보통임.

인접 도로상태: 기호 1, 2, 5 토지는 남측으로 아스팔트 포장된 왕복 2차로에 접함.

3. 권리분석

채권자: 고흥새마을금고 (경매 신청 채권자)

주요 권리 내역:

* 2020-06-19: 서주람 앞으로 소유권 일부 이전 (전2번 김명선 지분 전부 이전)

* 2020-08-07: 서주람 앞으로 소유권 일부 이전 (1번 김진옥 지분 전부 이전)

* 2021-07-01: 고흥새마을금고 근저당권 설정 (말소기준권리)

* 2021-07-01: 고흥새마을금고 지상권 설정 (말소)

* 2022-06-20: 김진옥 앞으로 소유권 이전 (매매)

* 2022-10-19: 김성우 근저당권 설정 (말소)

* 2024-03-20: 강삼규 앞으로 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

* 2025-03-07: 고흥새마을금고 임의경매 개시 결정 (본건 경매 사건)

말소기준권리: 2021년 7월 1일자 고흥새마을금고 근저당권.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부 요약상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보 없음.

4. 상권분석

본건은 소규모 공장, 농경지, 농촌 취락이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 지역 기반 산업 및 농업 활동 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

택지 예정지라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 현재로서는 풍부한 상업 시설이나 유동 인구를 기대하기는 어렵습니다.

담양군은 2029년까지 농촌개발 사업을 추진하며, 무정면을 포함한 여러 면의 생활 여건 개선을 목표로 하고 있어, 장기적인 지역 발전 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

주변은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

전반적인 생활 환경은 조용하고 한적한 농촌의 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 공부상 지목이 '전'이며, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으니 각별한 주의가 필요합니다.

공부상 지목과 현황의 차이: 목록 7번 토지는 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지'이며, 기호 2, 3, 7은 공부지목 '전'이나 현황 '잡종지 상태의 택지예정지', 기호 4, 5, 9는 공부지목 '임야'이나 현황 '잡종지 상태의 택지예정지'입니다. 이는 건축 등 실제 이용 시 행정적인 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 다수의 토지가 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 (성도지구)에 포함됩니다.

* 경관녹지, 소공원, 소하천, 중로2류, 소로1류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 도시계획시설에 저촉될 수 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 제한이 따릅니다.

* 기호 4, 5, 9는 준보전산지로 지정되어 있어 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 기호 2, 3, 9는 내당천 소하천구역 및 소하천 예정지에 해당합니다.

* 지역 내 돈사 등 유해시설 정비 사업이 추진된 사례가 있어, 주변 환경 변화 가능성을 확인해 볼 필요가 있습니다.

개발행위 제한: 택지 예정지이나, 위에서 언급된 각종 지구단위계획, 도시계획시설, 산지 규제, 소하천 관련 규제 등으로 인해 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

기타: 제시목록 외 이동 가능한 철구조물, 컨테이너, 간이화장실 등은 평가에서 제외되었으며, 낙찰 후 인수 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군 무정면의 농촌지대에 위치한 택지 예정지입니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 여건은 보통 수준이며, 주변은 농경지, 소규모 공장, 농촌 취락이 혼재된 지역입니다.

등기부상 말소기준권리 이후 순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 채권 총액 696,000,000원에 비해 감정가 11,659,000원은 낮은 편입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 복잡한 토지이용계획 및 제한사항입니다.

현황 잡종지 상태의 택지 예정지로, 장기적인 개발 잠재력은 있으나 단기적인 수익성이나 즉각적인 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

성도지구 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 지가 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 낮은 초기 투자 비용으로 토지 확보가 가능할 수 있습니다.

택지 예정지로, 향후 용도 변경 또는 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

담양군이 지역 개발 사업을 적극적으로 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 개별 필지의 구체적인 개발 가능성, 응찰자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 복잡한 토지 이용 제한, 공부상 지목과 현황의 차이 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

경매 절차상 특별한 문제가 발생하지 않는 한, 제시된 감정가 또는 그 이하에서 입찰이 형성될 가능성도 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.