나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109702 [14] 부산광역시 사하구 장림동 77 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109702 [14] 부산광역시 사하구 장림동 77 2층202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경109702
• 주소: 부산광역시 사하구 다대로271번길 25-1, 2층202호
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매1계 2023타경109702 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대로271번길 25-1, 2층202호 | 감정가: 69,300,000원 | 최저가: 33,957,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산서부지원 2023타경109702 (14) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경109702 (14)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 77 2층 202호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 추정)

감정가: 69,300,000원

토지 면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.27㎡ (약 4.92평)

건물 면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

건물 지분: 24.97㎡ (약 7.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOO

특이사항: 공부상 업무시설, 다가구주택, 사무실 등으로 등재되어 있으나, 외부 관찰 결과 전부 주거용으로 사용 중인 것으로 판단됩니다.

주의사항: 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있으므로 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하며, 장림여자중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 공존하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 다수 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 부산 도시철도 1호선 장림역이 가까이 있어 부산 시내 각 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태

공부상으로는 업무시설(오피스텔), 다가구주택, 사무실 등으로 등재되어 있으나, 외부 관찰 및 현장 조사를 통해 전반적으로 주거용으로 사용 중인 것으로 판단됩니다.

3.3. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 남하향의 경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 집합건물의 부지로 이용 중에 있습니다.

3.5. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 약 4-5미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3.7. 공부와의 차이

집합건축물대장상 다가구주택이나 사무실로 등재된 호실이 실제로는 주거용으로 사용되고 있는 것으로 판단됩니다. 또한, 일부 호실에는 부합물로 판단되는 판넬조의 다용도실이 소재하여 본건 평가가격에 포함되었으니 참고하시기 바랍니다.

3.8. 기타 참고사항 (임대 관계 및 기타)

임대 관계는 확인되지 않아 미상입니다.

4. 감정평가서 요약

4.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림여자중학교 서측 인근에 위치하는 라키빌 빌리지 2층 201호 외 15개호 중 일부이며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

4.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 장림역 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

4.3. 건물 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 15개호로서, 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

4.4. 이용 상태

공부상 업무시설(오피스텔), 다가구주택, 사무실 등으로 등재되어 있으나, 외부 관찰에 의하면 전부 주거용으로 사용 중인 것으로 판단됩니다.

4.5. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

4.6. 토지의 형상 및 이용 상태

남하향의 경사지대 내에 조성된 부정형의 토지로서 집합건물의 부지로 이용 중입니다.

4.7. 인접 도로 상태 등

본건 토지 남측으로 약 4-5미터 폭의 도로에 연결되어 있습니다.

4.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역입니다.

4.9. 공부와의 차이

기호 5(501호)와 기호 10(401호)는 집합건축물 대장상 다가구주택으로 등재되어 있으나 집합건물이므로 다세대주택으로 판단되며, 기호12(502호)와 기호13(503호)는 집합건축물 대장상 사무소로 등재되어 있으나 외부관찰에 의하면 주거용으로 판단되오니 참고하시기 바랍니다.

4.10. 기타 참고사항 (임대 관계 및 기타)

임대 관계는 미상입니다. 본건 기호12(502호), 기호13(503호)는 부합물 등으로 판단되는 판넬조의 다용도실이 소재하여 본건 평가가격에 포함하여 일체로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

5. 추가 분석

5.1. 입지 조건

부산 도시철도 1호선 장림역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 주거 단지와 함께 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 장림여자중학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성도 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 CJ제일제당 부산공장, 홈플러스 장림점, 롯데시네마 등 생활 편의 및 문화 시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 승OOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 권리 관계를 상세히 파악하기 어렵습니다. 낙찰 후 모든 권리는 소멸되는 것이 일반적이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로, 임차인이 있을 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

5.3. 상권 분석

장림역 인근은 주거 밀집 지역과 함께 장림 시장과 같은 재래시장 및 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 대형 마트(홈플러스) 및 아울렛(세정아울렛) 등도 인접해 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다. 다만, 본 물건의 경우 공부상 오피스텔 및 사무실로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 사용되는 점을 감안할 때, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권으로 볼 수 있습니다. 사하구 내 신평·장림산업단지를 '낙동강 테크노밸리'로 조성하려는 계획이 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성도 있습니다.

5.4. 생활 정보

주거지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 장림역을 통해 부산 시내 접근이 용이하며, 주변에 학교, 마트, 영화관 등이 있어 생활이 편리합니다. 장림동은 비교적 조용한 주거 지역의 특성을 가지면서도 편의 시설 접근성이 좋은 편입니다.

5.5. 잠재적 리스크

1. 용도 불일치: 공부상 오피스텔/사무실이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 임대차 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 법적 제한: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호를 위한 건축 및 운영상의 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 다가구 vs 다세대: 집합건축물 대장상 다가구주택으로 등재된 경우, 실제로는 다세대주택으로 판단되므로 건축물대장과의 차이를 확인해야 합니다.

5.6. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 장림역 인근에 위치한 오피스텔(현황 주거용)로, 소형 면적에 대한 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 주변 환경은 주거 시설과 근린 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통이 편리한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대 관계 미확인, 상대보호구역 지정 등은 투자 전 반드시 면밀히 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 제시된 감정가는 69,300,000원으로, 시장 상황 및 물건의 구체적인 권리 관계, 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5.7. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 1호선 장림역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 직장인 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

2. 소형 면적: 24.97㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

3. 장림동 개발 가능성: 사하구의 '낙동강 테크노밸리' 조성 계획 등 지역 개발 잠재력에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 시세 대비 저평가 가능성: 경매 물건의 특성상 시세보다 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계