나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109702 [3] 부산광역시 사하구 장림동 77 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109702 [3] 부산광역시 사하구 장림동 77 3층301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경109702
• 주소: 부산광역시 사하구 다대로271번길 25-1, 3층301호
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매1계 2023타경109702 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대로271번길 25-1, 3층301호 | 감정가: 70,200,000원 | 최저가: 34,398,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경109702 (3)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 77 3층 301호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 사용 중으로 판단됨)

감정가: 70,200,000원

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지지분: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

건물지분: 24.97㎡ (약 7.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOO

주요 내용: 공부상 업무시설(오피스텔), 다가구주택, 사무실 등으로 등재되어 있으나, 외부 관찰 결과 전부 주거용으로 사용 중인 것으로 판단됩니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본 건은 5층 건물 내 2층 201호 외 15개 호실 중 하나입니다. 일부 호실은 집합건축물대장상 다가구주택 또는 사무실로 등재되어 있으나, 외부 관찰 결과 주거용으로 사용 중인 것으로 판단되었습니다. 또한, 일부 호실(기호 12, 13)에는 부합물로 판단되는 판넬조의 다용도실이 소재하여 본건 평가가격에 포함하여 일체로 평가되었으니 참고하시기 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치하며, 장림여자중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 장림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 토지는 남하향의 경사지대 내에 조성된 부정형의 토지로서 집합건물의 부지로 이용 중입니다. 본건 토지 남측으로는 약 4-5미터 폭의 도로가 연결되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다. 채권자는 승OOOOOO입니다. 일반적으로 임의경매 사건의 경우, 낙찰 시 선순위 담보권을 제외한 후순위 권리들은 소멸되므로 비교적 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 상세한 권리 분석을 위해서는 등기부등본을 직접 확인하여 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 실제 사용 용도(주거용)가 다르다는 점, 일부 호실의 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이가 있다는 점 등은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 장림동 일대는 주거시설(단독주택, 다세대주택, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 도시철도 1호선 장림역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 유동인구 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 오피스텔, 다가구주택, 사무실 등 다양한 용도의 건물이 공존하고 있어 지역 내에서의 수요를 충족시키는 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건 주변에는 장림여자중학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내로의 이동이 용이하며, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 주거용으로 사용 중인 것으로 판단되는 바, 실제 거주 시에는 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 혐오 시설 유무 확인

주변 지역 조사 결과, 부산 사하구 장림동 인근에는 과거 산업폐기물 소각장, 피혁조합 폐수공동처리장, 도금·염색단지 등이 있었던 기록이 있으며, 장림동에는 하수종말처리장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산 지역 하수처리장 등이 영화, 드라마 촬영지로 활용된 사례도 있습니다. 다만, 본건 소재지인 장림동 77번지로부터 직접적으로 인접하여 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 현재 운영 중이라는 명확한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 장림동 인근에 공장들이 다수 분포하고 있으며, 과거 하수종말처리장이 위치했던 점을 고려할 때, 지역 전반에 대한 환경적 요인을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

공부상 용도(업무시설, 사무실 등)와 실제 사용 용도(주거용)가 일치하지 않아 추후 행정적인 문제 발생 가능성이 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 일부 호실의 경우 집합건축물대장상 다가구주택으로 등재되었으나 집합건물이므로 다세대주택으로 판단된다는 점, 공부상 용도와 실제 이용 상태 차이 등은 명도 및 재산권 행사 시 주의가 필요합니다. 남하향 경사지대에 위치하여 토지 이용이나 향후 건축 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 일부 호실에 부합물(판넬조 다용도실)이 포함되어 평가되었으므로, 이에 대한 정확한 소유권 및 철거 여부를 확인해야 합니다. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역이라는 점은 향후 건물 이용 및 재건축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

실거주 목적이라면, 장림역 역세권이라는 교통상의 이점과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 입지조건을 고려할 때 비교적 합리적인 가격으로 취득하여 주거용으로 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 공급 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 투자 목적으로 접근 시에는, 공부상 용도와 실제 사용 용도 간의 차이로 인한 리스크를 충분히 인지하고, 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건 부산광역시 사하구 장림동 77 3층 301호는 공부상 용도와 달리 실제 주거용으로 사용되고 있는 오피스텔로 파악됩니다. 장림역을 이용한 편리한 교통 환경과 주거 및 생활 편의시설이 갖춰진 입지적 장점을 지니고 있습니다. 권리 관계는 임의경매 절차에 따라 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상 및 공부상 용도와 실제 사용 용도의 차이 등은 명도 및 재산권 행사에 있어 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 실거주 목적이라면 면밀한 현장 확인 후 접근하는 것이 좋으며, 투자 목적이라면 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계