나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109702 [8] 부산광역시 사하구 장림동 77 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경109702 [8] 부산광역시 사하구 장림동 77 3층303호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경109702
• 주소: 부산광역시 사하구 다대로271번길 25-1, 3층303호
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매1계 2023타경109702 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대로271번길 25-1, 3층303호 | 감정가: 57,600,000원 | 최저가: 28,224,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산서부지원 2023타경109702 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경109702 (8)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 77 3층303호

용도: 오피스텔 (주거용 사용 추정)

감정가: 57,600,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOO

면적 정보:

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지지분: 16.27㎡ (약 4.92평)

건물면적: 20.48㎡ (약 6.19평)

건물지분: 20.48㎡ (약 6.19평)

1.2. 물건 상세 내역

위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재한 '장림여자중학교' 서측 인근에 위치하며, 현지 호칭 '라키빌 빌리지' 2층 201호 외 15개호 중 303호입니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 303호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 공부상으로는 업무시설(오피스텔), 다가구주택, 사무실 등으로 등재되어 있으나, 외부 관찰 결과 전부 주거용으로 사용 중인 것으로 판단됩니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태:

남하향의 경사지에 조성된 부정형의 토지로서 집합건물의 부지로 이용 중입니다. 본 건 토지는 남측 약 4-5미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

집합건축물대장상 업무시설 또는 사무실로 등재된 호실들이 외부 관찰 시 주거용으로 사용되고 있는 것으로 판단됩니다. 또한, 기호12(502호), 기호13(503호)에 부합물로 판단되는 판넬조의 다용도실이 소재하여 본 평가가격에 포함하여 일체로 평가되었습니다.

임대관계:

임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

교통:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 장림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

생활 편의:

주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 장림여자중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자인 승OOOOOO에 의해 신청되었습니다. 임의경매는 담보권 실행에 의한 경매이므로, 낙찰 시 경매 신청 채권자의 채권은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리 존재 여부, 인수되는 권리, 유치권, 임차권 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 상세한 권리분석을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 장림동 지역 내에 위치하며, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 오피스텔이나 사무실로 등록된 공간이 실제 주거용으로 사용되고 있다는 점은 지역 내 주거 수요가 존재함을 시사합니다. 대중교통 이용이 용이하여 직주근접성이 확보될 경우, 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

1.6. 생활정보

주변 학교: 장림여자중학교

대중교통: 부산 도시철도 1호선 장림역, 시내버스 정류장 인근

주요 시설: 근린생활시설, 주거시설 다수 분포

1.7. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 사용 용도의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔, 사무실)이나 다가구주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경, 세금 문제, 또는 매매 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

미상인 임대 관계: 현재 점유자의 임대 관계가 불명확하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

상대보호구역 지정: 학교 인근 지역으로 상대보호구역에 지정되어 있어, 관련 법규나 향후 개발 계획에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

집합건물 관련 하자: 집합건물의 특성상 건물 전체의 하자나 관리 문제에 대한 위험 부담이 있을 수 있습니다.

혐오 시설: 주변에 대규모 공업단지나 폐수 처리 시설 등 환경에 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오 시설에 대한 우려는 있으나, 본건 물건의 직접적인 인근에 즉각적인 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 장림 지역 일부에서 피혁단지 폐수 처리장, 도금·염색 단지 등에서 발생하는 악취와 공해 문제에 대한 민원이 제기된 바 있습니다. 따라서 장기적인 지역 환경 변화에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 오피스텔로, 현재 주거용으로 사용되고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편이며, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 경매 시 관심을 가질 만한 물건입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 사용 용도의 불일치, 불확실한 임대 관계, 상대보호구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험을 확인하고, 예상되는 명도 절차를 충분히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

경매 물건 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

향후 주거용 부동산으로서의 수요를 고려하여 내부 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

장림역 등 대중교통 이용이 편리하여 직장인의 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

다만, 용도 불일치로 인한 향후 리스크를 충분히 인지하고, 명도 및 법적 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계