나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4316 [1] 부산광역시 사하구 하단동 517-14 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 “하단초등학교” 북서측 인근에 위치하는 현지호칭 "동화마을" 제5층 제502호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역 등이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상7층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : [폐문·부재]
바닥 : [폐문·부재]
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본상 연립주택 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 인접지와 등고평탄하게 정지된 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 페문·부재로 인하여 내부확인이 곤란
하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본상 용도) 및
외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경4316 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 517-14, 5층 502호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 연립주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호

준공연도: 2013년경 (사용승인일 2013.02.22 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 82,000,000원

토지면적: 7.80㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.80㎡ (약 2.36평)

건물면적: 19.40㎡ (약 5.87평)

건물지분: 19.40㎡ (약 5.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 북서측 인근에 위치하며, "동화마을"이라는 호칭으로 불리는 지역입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 및 상업지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2016년 2월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 672,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리(을2 근저당, 을4 전세권, 갑4, 갑5 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 내역은 우 , 주 등으로부터 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 하단역 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변 지역은 다양한 규모의 공동주택과 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 학군: 인근에 하단초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통: 도시철도 1호선 하단역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 외부 관찰로는 특별한 혐오시설의 존재 여부를 확인하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 어려워 건물 내부의 정확한 상태, 설비 현황, 하자 유무 등을 파악하는 데 제약이 있습니다. 이는 향후 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무자의 전반적인 재정 상태 및 다른 담보 물건의 처리 여부에 따라 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 건물 자체는 비교적 최신 연식(2013년경 준공)이며, 공동주택으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 내부 미확인, 임대 관계 불분명 등 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 하단역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 19.40㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 하단 지역의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등과 연계될 경우 향후 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 82,000,000원을 기준으로, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례 및 본건의 미확인 내부 상태 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 볼 수 있습니다.

구체적으로는, 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 물건 시세와 감정가를 비교 분석했을 때, 예상 입찰가는 약 61,500,000원 (감정가의 75%) 수준에서 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.