나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4866 [1] 부산광역시 사하구 하단동 529-3 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "건국중학교" 남서측 직선거리 약 180m 지점에
위치하고 있는 다전그린아파트 2층 206호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택 및
각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼재지대로서 제반 주위환경은 보통수준
임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근이 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(하단
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 원활한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 2층 206호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 또는 석재 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인근지세는 남서하향의 경사를 이루고 있으며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(96m이하)<건축법>
, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

등기부상은 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경4866 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 529-3 2층 206호

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 49,000,000원

토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

토지지분: 3.04㎡ (약 0.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

건물지분: 19.89㎡ (약 6.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

건축물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 2층 206호

준공일: 1996년 10월 11일 (사용승인일 2002년 04월 11일)

주차: 23대 (내부), 27대 (외부)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "건국중학교" 남서측 약 180m 지점에 위치합니다.

인근 지역은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 박OO (강제경매 신청)

말소기준권리: 2024년 11월 26일 접수된 박진서씨의 강제경매개시결정 (말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 박진서

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 25일

확정일자: 2022년 07월 25일

배당신고일자: 2024년 11월 26일

대항력: 있음

비고:

- 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 임차인 보증금 없음)

기타 권리사항:

등기부상 '206호'이나, 주민등록 전입신고 및 건물 외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

등기부상 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음.

갑4 (2020-03-20): 소유권이전 (서승오)

갑5 (2021-05-31): 소유권이전 (김삼선, 매매 금45,000,000원)

갑6 (2024-11-26): 강제경매 (박진서, 권리금액 30,000,000원, 말소기준권리)

갑7 (2025-06-27): 압류 (사하구, 세무3과-2 359)

등기부채권 총액: 0원 (이 금액은 아마도 근저당 등의 총액을 의미하며, 현재 말소기준권리 외 채권은 없는 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

본건은 부산 사하구 하단동의 주상복합 지역에 위치하며, 인근에 건국중학교, 건국고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

하단역(부산 도시철도 1호선) 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설(마트, 상가 등)이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 조사된 자료에 따르면, 2021년 1월 23일 8평(전용 6평) 물건이 5,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 4천만원대 후반에서 5천만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

다전그린아파트 인근에는 다대소각장 주차장 이 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 사하구 하단동 지역은 건설폐기물 처리업체나 소각장 관련 이슈가 간헐적으로 보도되는 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 하단역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 건국중학교(도보 약 2분), 건국고등학교(도보 약 5분)가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 아트몰링 하단점, 노브랜드 부산아트몰링점 등 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박진서 씨는 대항력 있는 임차인으로, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자를 고려했을 때 현재 권리분석상으로는 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계는 복잡하게 얽힐 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 등기부상 명칭은 '206호'이나, 주민등록 전입신고 및 건물 외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 기재되어 있어 실제 점유 및 사용 현황과 공부상의 내용에 차이가 있습니다. 이는 향후 행정 절차나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년에 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 교육, 편의시설 접근성이 우수하여 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 권리분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 공부와의 차이점은 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

감정가는 4900만원으로 책정되었으나, 유사 면적의 실거래가 및 주변 시세를 고려했을 때 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 인근에 다수의 학교, 쇼핑몰, 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 저렴한 감정가: 4,900만원의 감정가는 인근 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 유사 면적(19.89㎡)의 오피스텔 실거래가는 약 4,000만원대 후반에서 5,000만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

제공된 감정가 4,900만원은 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 현재 시세를 고려한 예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,000만원 사이로 제안합니다.

본 물건은 법원 매각기일이 2026년 6월 17일이며, 감정가는 4900만원입니다. 첫 매각기일에서 유찰될 경우 최저가는 11,765,000원으로 낮아지지만, 현재 시세를 고려할 때 첫 매각기일 또는 다음 기일에 감정가 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

실제 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.